오늘 알아볼 곳은 대형 재개발 구역으로 성남시 북쪽일원의 노후 주택가를 재개발 하는 "산성구역 재개발"입니다. 본 재개발 구역은 2024년 분양 예정이며, 20분이내로 잠실 및 강남권 접근이 가능해 높은 인기를 누릴 것으로 예상됩니다.
< 목차 >
1. 분양정보
2. 입지분석
1. 분양 정보 |
1. 단지 명칭 : 산성역 헤리스톤
2. 세대수 : 3510 세대 ( 일반 분양 1223세대, 임대 421세대 ) * 101동, 104동 임대동
3. 건설사 : SK에코플랜트, 대우건설, GS자이 컨소시엄
4. 분양타입 및 분양 세대수
25평~34평의 중소형평형 위주로 구성되어 있는 단지입니다. 일반분양역시 25평이 절반이상을 차지하고 있어, 자녀가 1명인 가족이나 신혼부부에게 인기가 많을 것으로 생각됩니다.
(0) 29타입 (임대)
임대에서도 작은평형으로 실평형 8평대의 29타입입니다. 사실상 1.5룸형 오피스텔과 비슷한 형태로 중문을 통해 거실과 주방을 분리하는 구조입니다. 1인 가구에게 수요있을 것으로 예상됩니다.
(1) 39타입 (전용18평)
임대2입니다. 좁은 전용면적에도 방한켠을 더 내어 방/거실/주방이 분리되는 주거공간을 보여줍니다. 침실 자체는 옷방이나 서재정도로 쓸 공간크기긴 하나, 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
(2) 46A 타입
여기부터는 임대가 아닌 분양평형입니다. 전용49로, 신혼부부들에게 인기가 많은 평형입니다. 넓지는 않으나 거실 + 방2개 + 펜트리공간까지 확보가 됩니다. 화장실은 샤워부스 형태로 하나 들어갑니다. 1.8M안에 샤워부스까지 들어가 다소 좁게느껴지긴 할 것같습니다만 오밀조밀하게 넣을 것을 다 넣은 컴팩트한 평형입니다.
(3) 59A 타입
수도권에서는 사실상 새로운 국민평형이 되어가는 25평입니다.욕조가 들어가는 첫 평형입니다. 3베이 구성이며 침실 3개로 자녀가 있는 집에서 사용하기 딱인 평형입니다.
(4) 59B 타입
침실3,2는 남향이 아니며 거실과 침실1이 남향배치되는 구조입니다. 주방과 거실의 분리/ 환풍등을 신경쓴다면
타입자체는 A타입이 더 좋아보입니다.
(5) 74A 타입
30평입니다. 주방과 거실 분리 잘 되어 있고 거실도 4.2M로 넓은 모습 보여줍니다. 4베이 환풍잘되는 구조입니다. 펜트리 및 안방과 연결된 드레스룸을 다목적으로 활용가능해 보입니다.
(6) 74 B 타입 (타워)
59B형의 커진버젼으로 보셔도 됩니다. 일반적인 타워형 구조입니다.
(7) 84A
거실면적 일반적인 33평형과 비슷하며 침실 외 알파룸을 활용하면 4인가족이 주거하기 딱 좋은 공간입니다. 4베이로 환풍 좋고 일광 조건도 좋은 평형입니다.
(8) 84B
주방이 안쪽으로 들어가 있어 상대적으로 넓은 거실면적을 확보 할 수 있습니다. 단, A타입과 달리 알파룸과 같은 개념은 없습니다. 실질적으로 방 하나가 더 없는 것 처럼 느껴지는 살짝 아쉬운 평면입니다.
(9) 99 타입
대부분 조합원 평형으로 구성된 99타입입니다. 거실은 4.8M , 방3개 구조이며 84A타입보다도 넓은 알파룸 면적이 포함되어 있습니다. 말만 알파룸이지 채광만 포기한다면 사실상 방으로 활용이 가능한 사이즈입니다.
(10) 125타입
대형평형 답게, 긴 복도축을 따라 방들과 욕실이 배치된 구조를 따르고 있습니다. 4베이 형태이며 넓은방 4개와 드레스룸, 펜트리가 포함된 구조입니다. 현관옆 숨은공간을 창고나 신발류 보관함으로 활용가능해 보입니다. 욕실 2개 모두 욕조가 포함되어 있습니다. 옥상 펜트하우스 형태로 배치될 예정이며 전세대 조합원 분양입니다.
5. 그래서 분양가는?
현재 분양가는 인플레이션 및 고급화에 따라
일반분양추산가
▲ 59㎡ 9억1600만원
▲74㎡ 10억2600만원
▲ 84㎡ 11억3700만원
로 추산되고 있습니다. 아직 완전히 발표된 것은 아니지만 중도금 및 확장비를 포함한다면 주변 산성포레스티지아의 시세와 맞춰가는 조금은 높은 분양가로 판단됩니다. 아래 설명할 입지 분석을 토대로 신중히 판단하여 청약하시길 바랍니다.
6. 청약시기는?
조합측 예상으로 2024년 상반기 예정입니다.
2. 입지 분석 |
1) 교통 입지
산성역 헤리스톤(산성구역 재개발)은 8호선 산성역을 품고 있습니다. 서울과 매우 인접한 구성남이라는 조건상 15분이면 잠실에 도착할 수 있으며, 20분대로 삼성역 업무지구에 도달가능합니다. 또한, 3호선 9호선과의 환승연계도 뛰어나 강남내 다양한 입지로 이동이 가능한 뛰어난 입지에 있습니다. 이러한 입지적 강점은 위례신사선 개통시 더욱 강화될 것입니다.
또한, 아직 확정된 바는 아니나 8호선 판교연장이 논의되고 있습니다. 만약 시행된다면 분당 및 판교근처 신축이 부족한 현상황에서 8호선라인의 산성역인근 아파트들이 수혜를 입을 것으로 판단됩니다.
2) 학군 입지
현재 학구상 초교는 3블록 4블록은 바로 인접한 초품아인 성남북초교로, 1,2단지는 단대초로 배정예정입니다. 교육청이 성남북초교, 단대초등학교 모두를 그린스마트 증축 학교로 선정한 것을 보아 아마 두 초등학교로 분산배치될 가능성이 높아보입니다. 중학교는 성남서중학교, 성남여자중학교 배정예정입니다.
산성역 헤리스톤 주변 학군은 대부분의 재개발 학군이 그렇듯 학업성취도가 우수하지는 않습니다.
하지만, 이 근방은 앞으로 뉴타운에 가까울 정도로 동네 자체가 싹다 변화하기 때문에
학군적인 부분은 발전 가능성이 높아 보입니다.
학원가 역시 현재는 약한 편입니다. 단대푸르지오 주변으로 학원 몇 개 있는 수준입니다. 차후 재개발이 되며 아동 중심의 학원은 많이 생길 것이지만, 중고등 학원가가 부족한 점은 아쉬운 점에 속합니다.
3) 생활 입지
산성역 헤리스톤은 21만 제곱미터의 단대공원을 품고 있어 숲세권에 해당합니다. 단대공원은 시비를 들여 물놀이장 및 운동시설을 갖춘 신식 공원으로 리모델링 중에 있습니다. 또한, 장서규모 30만권이 넘는 대형도서관인 수정도서관을 품고 있어 학업 및 여가생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.
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