이번 글에서는 저번 글에 이어서
여의나루역 일대 아파트들의 재건축 현황 및 계획을 살펴보도록 하겠습니다.
오늘 살펴볼 아파트는
공작, 목화, 삼부, 서울,수정 아파트입니다.
< 목차 >
1. 여의도 삼부아파트
2. 여의도 목화아파트
3. 여의도 공작아파트
4. 여의도 서울아파트
5. 여의도 수정아파트
1. 여의도 삼부아파트 분석 |
삼부아파트는 1975년 12월 완공으로 올해 49살이 되는 초고령아파트입니다. 최근 입점한 <더현대서울> 및 5호선 여의나루역이 매우 인접해 있으며, 아파트 북측으로는 여의도고등학교 및 한강뷰가 조망되는 아파트입니다. 차후 실거주 만족도가 높을 것으로 예상되는 여의도 내에서도 황금입지에 자리한 아파트입니다.
학군 배정은 인근 여의도 초등학교 - 여의도중학교 배정입니다. 초중이 붙어있으므로 학세권 단지라고도 볼 수 있겠네요.
재건축 진행은 현재
현재 지적도상으로는 부지의 80%는 3종 일반 주거지역, 20%는 상업지역입니다. 단지 내에서 용도지역이 달랐기 때문에 의견을 합치시키는데 어려움을 겪었으나, 최근 서울시의 여의도 개발 계획에 따라 삼부역시 60층 규모로 재건축이 확정되었고 기존 조합원들도 각자 정산받고 진행하는 것으로 합의중입니다.
삼부는 2020년 8월 이미 추진위 승인을 받았고, 조합설립에는 주거지역,상업지역 주민들의 이해 관계 차이로 오랜시간이 걸리는 중입니다. 만약 진행만 된다면 여의도의 상권과 역세권, 상권을 모두 누릴 수 있는 좋은 단지가 될 것으로 예상됩니다.
2. 여의도 목화아파트 |
여의 나루역에 딱 붙어 있는 목화아파트는 여의도 고등학교, 중학교, 초등학교와 인접해 있으며
한강을 조망하는 뷰를 지니고 있습니다. 한강공원과의 연계도 돋보입니다.
학군은 여의도초교- 여의도 중학교로 진학합니다.
310세대의 미니 단지지만, 입지는 로얄입니다. 그렇기 때문에, 재건축에는 다소 높은 용적률이라고 할 수 있는 220%의 용적률에도 불구하고 해당 단지는 오래전부터 재건축 추진의 열정이 뜨거웠습니다.
원래는 삼부아파트와 통합재건축을 할 예정이었으나, 서울시의 여의도 개발 계획이후 여의도 목화역시 60층이상의 상업지역으로 지정되었고 독자적인 재건축을 할 수익성이 나오게 되었습니다. 목화아파트 측은 세대수가 적고 평형 구조상 실거주자보다 투자자가 많아 가벼운 점을 이용해 조합을 설립했고, 조합은 용적률 600%에 55층 건물로 재건축할 계획을 세우고 있으며 신탁형 신속통합기획 방식으로 사업 추진중입니다
이미 조합이 설립되었으니, 사업시행인가와 관리처분인가등의 본격적인 절차를 앞두고 있습니다.
목화는 평형이 소형이라 가격대가 여의도 내에서는 가벼운 편이며, 투자자 위주의 단지이기 때문에 진행이 빠를 것이라는 점이 장점으로 작용할 수 있습니다.
3. 여의도 공작아파트 |
여의도 공작아파트는 여의나루역 1번출구 방면, 더현대 바로 북쪽에 위치합니다.
학군은 여의도초등학교 - 여의도 중학교로 배정되나 큰길을 건너야 하며 거리도 500m이상으로 먼 편이라 사실상의
아이를 키우는 세대의 수요를 흡수하기는 힘들어 보입니다. 허나, 이곳은 여의도 업무단지 및 쇼핑시설과 가까워
직장인 수요로 인기가 많을 예정입니다.
용적률은 266%로 높습니다. 이에 따라, 대지지분 역시 적다는 것을 알 수 있습니다. 다만, 상업용지인 공작아파트는
현재 재건축 진행단계는 정비계획 확정 및 정비구역지정 고시를 받은 상태이며 신탁형식의 재건축 방식을 추진중입니다. 현재 시공사 선정은 <대우건설> 단독입찰입니다. 경쟁을 통해 더욱더 고급화를 이끌어 낼 수 있을 듯 했는데 단독입찰은 아쉬운 점입니다.
( + 12월 18일 현재 대우건설 "써밋 더 블랙 에디션"으로 건설사 선정 완료되었습니다.)
공작아파트는 아직 초기 설계 단계이긴 하나, 구체적인 설계가 나와 있습니다.
차후, 3개동 49층의 주상복합으로 건설 예정이며
1~17층까지는 일반분양자로 층고가 일반아파트와 같이 2.5m지만
18층이상의 조합원 세대는 층고가 3.7m의 복층구조로 고급화 예정입니다.
사실상 다른 아파트에 1~2세대 펜트하우스에나 들어가는 설계가 보장되는 것입니다.
또한, 582세대 규모로 세대수가 늘고 상가분양등으로 얻는 이익은
고스란히 조합원의 몫입니다.
더군다나, 재건축 추진 시간을 늦출 수 있는 상가와의 협상도 공작아파트는 문제가 없습니다. 공작상가는 따로 분리 재건축이 확정 되었기 때문입니다. 은마와 같이 상가로 인한 불협화음이 발생할 가능성도 매우 낮습니다.
이러한 여러 장점들이 결합하여 공작아파트 추진위 측에서는 공작 30평 조합원의 경우에는 동형평형대를 받고도
2~3억의 수익을 되돌려 받을 수 있습니다.
빠른 재건축 진행 및 수익성으로 공작아파트는 여의도 내에서도 등급이 높은 좋은 투자처가 될 가능성이 높아보입니다.
4. 서울아파트 |
여의도 서울 아파트는 여의나루역 1번출구와 입구를 맞대고 있으며, 여의도 한강공원 및 한강뷰를 영구조망할 수 있다는 서울 내에서 몇 안되는 고급입지 지역에 자리잡고 있습니다. 또한,오세훈 시장이 추진하는 여의도 공원 재구조화 사업에 직접적인 수혜를 받는 단지이기도 합니다. 더현대등 쇼핑시설도 가깝고, 업무시설도 가까우면서 자연을 품을 수 있는 장점이 있는 단지이기 때문에 여의도 안에서도 손에 꼽는 입지라고 볼 수 있겠습니다.
평형은 1976년 당시 개발할때 부터 고급입지로 개발되었습니다. 48평, 72평의 대형평형으로만 구성된 단지로 대지지분 역시 다른 아파트의 추종을 불허합니다. 또한, 전 부지 상업입지로 설정되어 있습니다.
과연 여의도 서울아파트의 장점은 여기서 끝일까요?
여의도 서울아파트가 비싼 진짜 이유는, 주거환경정비법이 아닌 건축법상 재건축 방식이 가능하기 때문입니다. 건축법상 재건축은 300가구 이하의 공동주택 건립이 가능하며 소유주와 시행사가 공동사업단을 꾸려 건축 허가를 받아 사업을 진행하는 방식입니다. 용적률은 800%. 즉, 도곡동 타워펠리스 급의 용적률을 사용할 수 있는 것입니다.
또한, 현재 건축법상 재건축을 추진하는 여의도 서울 아파트의 경우에는 "재초환"(재건축초과이익환수제)의 적용을 받지 않아 수익을 극대화 할 수 있습니다.
현재 건설사는 "여의공영"입니다.
192가구 규모 서울아파트는 용적률 최대 800%를 적용한 77층 아파트 2개동 299가구 및 33층 오피스텔 1개동 380실로 탈바꿈한다. 현재 여의 공영측에서는 조합원의 경우 평당 1억2000만원. 대형 평형 (72평)기준 26억을 환급 받을 것(!)으로 계산중입니다. 자재가격인상을 감안하더라도 20억이상을 돌려받을 수 있는 어마어마한 단지입니다.
이러한 장점들을 안고 여의도 서울아파트는 여의도 내에서 당연 1등이라고 할 수 있는 가격을 자랑합니다.
평당 1억이상의 가격으로 기본 50억 이상의 매매가를 자랑합니다.
일반 부동산 투자자라면 접근 자체가 불가하지만, 어마어마한 매력을 지닌 당연 1등단지 여의도 서울이였습니다.
5. 수정아파트 |
수정아파트는 학군 여의도 초등학교 - 여의도중학교 배정이며, 여의도 메인거리와 가깝게 위치해 있어 주거여건이 좋은 편에 속합니다. 바로 옆 브라이튼 여의도가 평당 1억이 넘는 금액에 분양한 것을 생각하면 수정아파트의 입지 역시 보장된 입지입니다. 여의도역까지는 약 600m 거리입니다.
용적률은 291%로 매우 높은 편입니다. 타 지역이였으면 재건축진행이 불가능한 상태이지만 상업용지로 허용 용적률이 높아 용적률 477% 최고층수 49층, 145m로 건축될 예정입니다. 총 466세대로 현재보다 약 137세대 증가할 예정입니다.
대지지분이 부족한 편으로 돌려받는 형식의 재건축은 수정아파트에서는 힘들어 보입니다.
이상 여의나루역 주변 5개 단지에 대해서 알아봤습니다.
한강이 보인다는 점, 여의도 학군지의 중심이라는 점에서 매력이 있는 단지들입니다.
다음 글에서는 사실상 대장주라고 할 수 있는 시범아파트, 삼익 , 대교 , 은하맨숀, 화랑, 장미, 한양아파트 에 대해서
알아보도록 하겠습니다.
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