이번 글에서는
저번 여의도 분석 글에 이어서 여의도 아파트들의 재건축 현황과
향후 재건축 방향 및 수익성에 대해 알아보겠습니다.
<목차>
0. 여의도 지구단위 도시 계획
1. 여의도 미성 아파트
2. 여의도 광장 아파트
3. 여의도 진주 아파트
0. 여의도 지구단위 도시 계획 - 오세훈이 쏘아올린 큰 공 |
| 서울시, ｢여의도 금융중심 지구단위계획(안)｣ 공개… 용적률 1000% 초과 적용 등 도시건축 규제 완화- 시, 여의도 지구별 이용현황 및 입지특성 고려…금융중심지역을 4개 지구로 구분해 공간계획방향마련- 국제경쟁력 갖춘 금융 투자여건 조성 위해 용적률 인센티브 제공, 용도지역 조정가능지지정- 업무‧상업‧주거 등 다양한 도시기능 복합화 계획… 정주환경 향상으로 금융산업지원 보행 중심의 걷고 싶은 도시환경 조성 위해 개방형 녹지공간 도입 등 입체적인 보행네트워크계획 한강변의 상징적인 경관 거점으로 창의·혁신 디자인 도입해 세계적인 도시경관창출도모 출처 : 2023.5.23 서울시 보도자료 |
서울시는 도시계획을 통해, 여의도 지역에 대대적인 지구단위 도시계획을 제시했습니다.
도시 계획은, 여의도를 초고층 빌딩이 밀집한 금융업무 클러스터로 만들고자 하는 소망이 담겨있습니다.
이로인해, 용적률 인센티브를 파격적으로 제시합니다.
여의도역 일대 일반 상업지구의 용적률은 부지 일부 기부체납조건 1200%
일반적 건축으로는 1000%까지 상향조정됩니다.
현재 약 500~600%의 용적률을 가지고 있는 하나증권, 한투등의 이 일대 빌딩들은
차후 재건축이나 리모델링시, 큰 층수 인센티브를 가져가게됩니다.
여의도에는 고층빌딩이 가득하게 됩니다.
그리고 이러한 여의도 전체의 마천루화는
주거에도 영향을 미치게 됩니다.
주변 마천루와 경관을 맞추기 위하여, 여의도 전체에 서울시가 종상향의 바람을 불어넣습니다.
주거 특별계획으로 지정된 다음 구역들은
일반 주거 2종~3종까지의 용적률을 가지고 있었으나, 기부체납에 따라
준주거(용적률400%) 혹은 일반상업지역( 용적률 800%)까지 슈퍼 종상향이 가능하게 되었습니다.
다른 곳에서는 형평성을 따지며 종상향에 대단히 민감하던 서울시가 여의도에 얼마나 큰 기대를 걸고 있는지 느껴지는 부분입니다.
이를 통해 현재 삼부를 비롯해 목화, 한양, 삼익, 은하, 광장 3∼11동, 광장 1∼2동, 미성 등 여의도 일부 아파트는 일반상업지역으로 종상향돼, 최대 용적률 800%를 적용받습니다. 또한,특별계획구역으로 지정된 단지들은 최고 200m, 최고 70층까지 지을 수 있습니다.
어마어마한 용적률 특혜입니다. 이로인해, 현재 여의도 재건축은 냉랭한 부동산시장 분위기와 토지거래허가제에도 불구하고 활활 타오르고 있다는 점입니다.
※ 현재 여의도 규제 사항 : - 토지거래허가제 O / - 재초환 O / - 실거주의무 O
- 투기과열/조정지역등 지역관련 규제는 풀린상태입니다.
- 현재 재초환 및 실거주 의무 규제 해제 관련 국회에서 법안 통과진행중입니다. 향후 향방에 따라,
여의도 시세도 크게 널뛰기 할 것입니다.
1. 여의도 미성 아파트 - |
ㄱ. 아파트 현황
첫 번째로 살펴볼 아파트는 여의도 미성 아파트입니다.
여의도 미성아파트는 1978년 5월 준공된 올해로 46년차 할아버지 아파트입니다.
여의도역과 가깝다 수준이 아니라 아예 붙어있기 때문에 차후 가치와 상징성이 매우 높을 것으로 예상되는 단지이기도 합니다. 또한, 초등학교와 중학교를 지척으로 끼고있습니다. 이러한 점을 바탕으로 한눈에 보아도 여의도역 일대 아파트들 중 입지적 가치가 제일 높다는 것을 알 수 있습니다.
아파트와 관련된 기본 정보를 살펴보자면
<여의도 미성아파트>
- 연식 : 46년차
- 세대수 : 577세대
- 용적률 : 188%
- 재건축 단계 : 정밀안전진단통과 (즉, 초기재건축)
로 정리할 수 있겠습니다.
미성아파트의 대지지분은 위 표와 같습니다.
29평형기준 대지지분 11평, 33평기준 약 17평정도를 가져갑니다.
미성 29평형(A동)은 같은 아파트내 다른 평형에 비해 상대적인 대지지분이 적은 편입니다. 투자하실 때, 이점을 상기하셔서 가격을 책정하시면 되겠습니다. 낚이시면 안됩니다.
재건축 하는데 문제 없는 수준의 일반적 대지지분입니다.
(광명 철산주공과 비슷한 수준입니다.)
학군 배정은 윤중초 - 윤중중배정입니다.
ㄴ. 재건축 진행은?
사실 미성아파트는 연식 자체는 차있으면서도 다른 지역보다 재건축 진행이 유독 더딘편이였습니다. 먼저, 서울시의 계획이 나오기 전까지 미성아파트는 3종 일반주거용지였습니다. 즉, 180%에 달하는 현재 용적률을
고작 230%까지 밖에 못 올리는 애매한 상황이였습니다. 또한, 60~70대의 부를 지닌 노후층이 거주하고 있는 여의도의 특성상 크게 재건축의 필요성을 느끼지 못하는 상황이기도 했습니다.
하지만, 최근 서울시의 여의도 통합개발계획을 통해 여의도 미성아파트는
3종 주거지역에서 준주거를 뛰어넘어 바로 <일반상업지역>으로 초특급 종상향을 성공하게 됩니다.
과거 용적률 230%, 약 30층정도 제한이 걸려있던 땅이, 800%의 마천루를 세울 수 있는 금싸라기 땅으로
대변신하게 된 것입니다. ( 세대수역시 2배가까이 증가가 가능합니다.)
또한, 정부의 재건축 안전진단 완화 기조에 따라 여의도 미성아파트는 작년 10월 안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받아냈습니다. 즉, 재건축이 확정된 것입니다.
그러나, 미성아파트 재건축 추진위는 상당히 복잡한 상황입니다.
과거 추진위를 갈아엎고 새로운 추진위를 지난 5월 추진하였으나
11월7일 새로운 추진위의 추진의원장이 해임되었습니다.
사유는 독단적인 진행방식 및 빠른 진행을 위해서라고 하는데..
거물급 재건축 단지들은 서로간의 기대치가 크다보니 신속한 재건축이 어려운 부분이 있습니다.
여의도 미성아파트는 아직은 재건축 추진 방식 및 추진위를 결정하는 단계로
아직 조합설립인가도 조금은 멀어보입니다. 재건축 자체가 결정만 됐지 걸음마도 떼지 못한 상태라고 보시면
됩니다.
또한, 미성아파트 부지내에는 아일렉스 상가건물이 묶어져 있습니다.
역과 붙어있는 입지이며 서울시에서는 아일렉스와 미성의 통합재건축을 원하기 때문에
초고가 상업지인 아일렉스 상가를 구슬려야 하는 단점이 있습니다.
비슷하게 매우 좋은 입지에 큰 규모의 상가를 끼고 있는 은마아파트가 상가 소유주의 반대로 진행이 미뤄지고 있다는 점을 감안한다면 이부분은 마이너스 요소입니다.
다만, 용적률 800%의 종상향은 중저층인 아일렉스 소유주들에게 있어서도 좋은 기회가 될 것입니다.
은마 및 다른 아파트내 상가들보다는 조금 더 수월하게 협상이 가능하지 않을까 생각이 듭니다.
미성의 재건축은 빠르게 진행되지 못할 것입니다. 그러나 이런 입지는 대한민국 손가락에 꼽기때문에 아파트의 가치는 변함없이 상승할 것입니다. 현재 미성아파트의 갭이 14억정도임을 감안해야 하지만, 분담금이 없거나 더 받는 방식의 재건축이 예상되는 현재 상황에서 현금이 있는 사람에게는 좋은 인플레이션 헷지 및 투자 수단이 될 수 있을 것으로 보입니다.
2. 여의도 광장 아파트 - 분단의 비극 |
이번에 살펴볼 아파트는 여의도 광장아파트입니다.
여의도 광장아파트는 여의도역 및 여의도 금융CBD와 매우 인접하게 위치한 아파트입니다.
윤중초등학교를 가깝게 접하고 있으며, 향후 더 예쁜 공원으로 변신할 샛강공원을 끼고 있기도 합니다.
학군은 윤중초 - 윤중중 배정입니다.
여의도 광장아파트는 여의나루로로 끝부분이 잘린듯한 모양을 하고 있습니다.
좁은 면적을 차지하고 있는 1-2단지와 3~11단지는 단순히 위치만 다른 것이 아니라, 용적률도 다르기 때문에
광장아파트 재건축을 삐걱거리게 하는 요인 중 하나였습니다.
서울시는 재건축 원칙상 동일단지는 기반시설이 연결되어 있기 때문에 통합재건축을 원칙으로 합니다.
이에따라, 통합재건축을 추진했으나 역대급 안전진단 결과가 나와버립니다.
바로, 1-2동은 C등급 / 3~11동은 D등급을 줘서 재건축사업이 소용돌이 속으로 빠져버리게 된 것입니다.
결국 광장아파트의 경우에는 작년 9월 법원 판결로 분리재건축이 확정되었고, 현재 분리재건축을 추진 중입니다.
때문에, 광장아파트를 볼 때는 동별로 다른 아파트로 취급하여 투자해야 합니다.
ㄱ) 여의도 광장 1/2동 재건축
대지지분은 다음과 같습니다. 미성에 비해서 다소 떨어지는 지분입니다. 높은 용적률로 인해 어쩔 수 없는 부분입니다.
사실 이 단지같은 경우에는, 재건축이 어려울 수도 있는 상황이였으나 서울시의 계획으로 미성과 같이
일반상업지구(800%+)를 적용받아 3개동 49층 300가구의 마천루로 변신할 예정입니다.
광장아파트 1,2동은 현재 추진단계로는 이제 막 정밀안전진단을 통과한 상태입니다. 추진위는 빠르게 유명 건축가를 섭외하여 조감도를 그리고 추진방식에 대해서 논의 중입니다. 좁은 면적으로 인한 커뮤니티 시설 부족을 스카이 커뮤니티를 통해 해결할 계획으로 보입니다. 사업자체가 타고 있는 뱃사공이 적은 가벼운 사업이기 때문에, 상당히 빠른 속도로 진행이 될 것으로 예상됩니다. 조합설립이후부터는 폭풍관심을 받을 단지입니다.
ㄴ) 여의도 광장 3~11동 재건축 (여의도광장28 재건축)
사실상 광장아파트 재건축이라함은 3~11동 재건축을 말합니다.
576세대에 용적률 100%대로 사업성도 나쁘지 않습니다.
대지지분 역시 1~2동보다 3평~5평정도 더 가지고 있습니다.
꽤 큰차이니 투자시 가격에 참고하셔야 합니다.
여의도 광장아파트 3~11동은 현재 지하 4층, 지상 58층 규모의 주상복합 건물로 건설 추진중입니다.
현재 500여세대인 세대수는 1020세대로 2배가까이 점프할 예정입니다.
이곳의 단점인 근린상가가 부족하다는 점을, 타겟팅으로 하여 하층부에는
각종 근린시설 및 스트리트 몰이 조성될 예정입니다.
현재 진행단계는 1~2동보다는 빠르게
이미, 재건축 추진방식을 서울시 신속통합기획(신탁형)으로 결정했습니다.
안정화된 상태로 진행중이며, 아직까지는 잡음은 없는 것 같습니다.
신통기획 + 규제완화 + 슈퍼종상향 이슈로
금리 인상등 각종 악재속에서도 여의도 광장아파트의 시세는 꾿꾿하게 우상향 중입니다.
여의도내 고급 신축 수요가 얼마나 큰지 보여줍니다.
3. 여의도 진주 아파트 |
진주아파트는 9호선,신림선 환승역인 샛강역에서 200m안짝의 가까운 거리에 위치해있습니다.
KBS 별관과 여의도 성모병원이 인접해 있으며, 주변 녹지가 근접해 있습니다.
학군은 여의도초등학교 - 여의도중학교 배정이나 거리가 멀어서 학군수요를 잡기에는 어려운 위치입니다.
다소 애매한 위치이긴 하나 여의도 내에서 평형도 작은편이며 상권도 주변으로 형성되어 있기 때문에
여의도내에서는 그나마 적은 돈으로 투자가 가능한 단지입니다.
복도식 아파트에 용적률이 애매하게 높아, 대지지분이 잘 안나옵니다.
그럼에도 불구하고, 여의도 진주아파트 부지는 결국에 서울시로부터 "일반상업지구"변경처리 되었기 때문에
재건축 사업성은 나오게 되었습니다.
예상 분담금은 물론 희망사항일 뿐이지만, 동형 평형의 경우 돌려받는 방식의 재건축 또한 가능할 것으로 생각됩니다.
재건축 진행 단계는 현재 정밀안전진단통과(D등급)입니다.
정비구역지정을 앞두고 있습니다. 재건축시, 50층의 높이로 557세대로 변신할 예정입니다.
단지 가운데 껴있는 원불교 빌딩은 정비구역에서 빠지게 됩니다.
상가 지분다툼등이 적은 점은 장점이 될수도 있지만, 일단 깔끔한 모양으로 단지를 만들기는 힘들어 졌습니다.
수익성에도 어느정도 영향을 미치게 됐고요. 또한, 상업지이기때문에 차후 원불교빌딩이 재건축한다하면 진주아파트 일조권에 영향을 미칠 가능성도 있습니다. 단지를 가로지르는 공공보행로(6M)도 개설될 예정이기 때문에 실제 아파트가 차지하는 면적은 꽤 협소한 모양새가 될 것같습니다. 투자에 유념하시길 바랍니다.
다음 글에서는
여의나루역 주변 아파트들에 대해 분석해보도록 하겠습니다.
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