광주 ) 강남과 강북? 봉남과 봉북이 있다! 봉선동 분석

 

오늘은 지방광역시 중 광주 분석입니다.

광주에서는 첫 글 이기때문에, 대장입지인 봉선에 대해 다루고자 합니다.

그외 입지인 수완/상무 및 재재들에 대해서는 다음에 반응봐서 다루겠습니다.\

 

봉선동은 또한, 다른 지방광역시 입지보다도 

복잡한 분석이 필요하며 지역적 특색이 많이 드러나는 지역이기 때문에, 

지역적 특색에 따른 투자 포인트도 따로 다루고자 합니다. 

1. 봉남? 봉북? 봉선동 현황

 

 

 

행정적인 봉선동은 사실 지도에 보이는 땅의 대부분이 봉선동입니다.

하지만, 광주 사람들의 인식 속 '부촌'으로 남아있는 의식속의 봉선동은

대략 남양휴튼아파트 4거리 ~ 모아엘가 아파트 까지로 보시면 됩니다. 

실제 학원가도 저 좁은 거리에 전부 몰려있습니다. 

호남최대의 학원가, 그리고 생각보다 도로는 좁고 외진 곳에 있는 위치.

봉선동은 타지인들이 와서는 정말 당황하는 동네이곤 합니다.

 

1) 지하철이 지나지도 않고

2) CBD(중심업무지구)와 가깝지도 않습니다. 

 

지방 대장동네라고 해서 와봤더니, 좁은 길에 부촌분위기는 하나도 없고 작은 마트하나에

오래된 아파트들만 즐비하다니. 그나마, 호남 최대의 학원가 답게 학생들과 학원이 많은 점 하나만 눈에 띄는 동네입니다. 

그렇다면 봉선동을 부촌으로 만들어준 봉선동의 특성은 뭘까요?

첫째,  "다수의 대형평형"입니다. 

봉선동은 도로를 기준으로 아래를 봉남, 위쪽을 봉북이라고 부릅니다. 

서울의 강남과 강북을 모방하여 표현한 것이죠. 

실제로 평단가 및 매매가 차이도 도로 아랫쪽이 훨씬 비쌉니다. 

이유는 봉남이라고 불리는 봉선로 남부 아파트들은 대형평형이 많습니다.

이런 대형평형 아파트들/ 그리고 대형 평형 아파트들이 모여있다는 점은 

부자들의 수요를 충족시키기에 충분했습니다. 

 

< 봉선로 남쪽 아파트 현황>  (대부분 대형평형 위주)

* 쌍용스윗닷홈(47평,53평,58평,63평)  -> 불로초 

* 한국아델리움1차(49평,56평,67평)     -> 불로초

* 봉선3차한국아델리움(37평)  --> 조봉초

* 더쉴1차아파트(44평)  --> 조봉초

* 더쉴2차아파트(54평,65평) --->조봉초

* 포스코더샵(25,33,40,46,55,64평) --> 불로초

* 봉선라인(23평,32평) ---> 조봉초

* 제일풍경채(34평,35평) ----> 조봉초

* 남양휴튼(45,56평) ---- > 조봉초

* 한국아델리움2차 (50평)  ----> 불로초

* 금호타운2차 (31,33,51,58평) ----> 조봉초 

 

 

 둘째, 호남 최대의 학원가 

 

 

 수완지구 대개발 후, 개수로는 수완지구와 비등비등해 졌지만

양질의 학원 그리고 전통이 있다는 점때문에 실질적으로 학원가 1등은 봉선동으로 꼽힙니다. 

또한, 동네 자체가 유해시설이 없다는 점 + 학교나 학원 수업이 마치고 공부할 도서관(남구종합문화예술회관)이 있다는 점으로 명실상부 1등을 유지하고 있습니다. 

 

 

셋째, 학군은? 

편의상 봉남과 봉북으로 나누자면

<봉남>

1. 조봉초

2. 불로초 

<봉북>

3. 유안초

4. 제석초 

입니다. 

 

먼저 네 학교 모두 배정되는 중학교는 동아여중/문성중/주월중/숭의중 으로 같습니다. 

하지만, 실질적으로 선호학교는 조봉초와 불로초입니다. 

소형평형 및 주택가와의 소셜믹스 없이 대형평형 위주로 구성이 되어 있기때문에 선호도가 매우 높습니다.

 

보통 이 지역 학부모들은 

1) 호남삼육초(사립) 지원 -> 호남삼육중 진학 

2) 떨어질시 불로초,조봉초 들어가서 --> 호남삼육중 진학 

을 목표로 하고 있습니다. 

사립초에 못갈 바에, 대형평형으로 어느정도 진입문턱이 있는 사립화된 공립초

불로초, 조봉초에 보내고자 하는 것입니다. 

 

 그렇기 때문에 

학원가와 같은 거리여도 

평단가는 2배가 차이가 나는거고, 봉남도 봉북도 아닌 

행정구역상만 "봉선동" 인 동네하고는 또 2배차이가 나는겁니다. 

광주 부촌의 섭리는 복잡합니다. 하지만 단순합니다. 

" 대형평형 모인 곳을 찾아가면 되는 겁니다"

수완도 마찬가지입니다. 대형이 몰린 블럭이 평단가가 더 쎕니다.

 

그러기에 봉선동에서 근처인데 싸다고 

큰 수익을 노리고 접근하는 것은 위험한 선택입니다.

항상 배정 초등학교를 봐야합니다. 

이 차이는 십수년간 이어져 오던 차이입니다. 

 

 

한편, 배정 중학교인 

"숭의중, 문성중, 동아여중"은 방림동과 진월동 학생들이 섞임에도 불구하고

광주 상위 10%~20%내의 매년 우수한 성적을 보이고 있습니다. 

 

 

2. 투자 포인트는?

봉선동이라는 투자처는 항상 주변과 섞이지 않으려는 수요를 봐야합니다. 

최근 봉선동이라는 타이틀에 낚여 주월동의 아파트들까지 "봉선로","주월봉선"같은 타이틀을 달고 나서고 있습니다. 

봉선의 타이틀효과가 어느정도 있을지는 모르겠으나 

개인적으로는 회의적입니다. 주거여건도 나쁠 뿐더러,

도보권 학원가라는 봉선의 장점도

대형평형끼리 묶여서 이득을 보는 봉선의 장점도

누릴 수 없기 때문입니다. 

 

정리하자면 봉선동 투자는

1) 대형평형 위주로 (봉남) 

2) 봉선동 메인라인 ( 남양휴튼 네거리 ~ 이마트근처) 

3) 유사상표 주의! 

 

 + 최근 광주에도 리모델링 바람이 불고 있긴 하다.

유안초 배정의 봉북쪽 봉선 삼익2차 역시 리모델링을 준비하고 있고 그 속도가 빠릅니다./

현재, 시공사 선정까지 마무리 했다고 합니다.

하지만, 용적률이 매우높아 사실상 전액 부담하며 리모델링한다는 걸 감안하면

기존 입주민들간의 의견차이, 최근의 부담스러운 건축자재값 상승, 부동산 경기 침체등은 

고려해야 될 포인트입니다. 또한 이 단지의 진행이 매끄럽게 진행된다면, 빠르게 관심을 가져야 할 곳은 

사실 삼익2차보다 이제 30년을 넘어가며 조봉초 배정의 금호타운2차 라는걸 기억해야 할 것입니다. 

 

 

봉선동의 전세가는 이번 금리인상에서도 전혀 흔들리지 않았습니다. 

또한, 봉선동 대형평형의 가격은 입주가 시작된 이래로 리먼위기와 

현재의 금리인상을 거치면서도 단 한번도 크게 떨어지지 않았습니다. 

실거주 만족도가 매우 높고, 회전이 잘 안되는 점이 이런 결과를 만들었다고 생각됩니다.

 

이상 숨어있는 조용한 강자. 독특한 특성을 가지고 있는 광주의 봉선동 분석이였습니다.