이번 글에서 분석할 아파트는
동래 럭키, 남천 삼익에 이어 3대 부산 부촌아파트로 불리었던
대우 마리나 ~ 경남마리나 4총사입니다.
부산 메인 입지로 불리우는 해수동
동래구 대표 럭키
수영구 대표 남천 삼익
해운대구 대표 마리나 로 과거의 대장들을 기억하면 되겠습니다.
<목차>
1. 해운대 우동 입지 분석
2. 대우마리나 1,2,3차 재건축/리모델링 분석
3. 경남 마리나 재건축/리모델링 분석
1. 해운대 입지 분석 |
해운대구 주요입지는 다음과 같습니다.
동네 이름을 봐도 알겠지만
해운대 대개발 당시, 이름을 정말 짓기 귀찮았나봅니다.
오른쪽 우동, 왼쪽 좌동, 가운데 중동으로 심플하게 작명했습니다.
이 글에서는 마리나 4총사가 위치하고 있는 우동지역에 대해서 집중분석하겠습니다.
서울의 부촌을 꼽으라면 누구나 강남을 꼽듯,
부산의 부촌을 꼽으라면 초등학생도 이곳을 꼽을 것입니다.
센텀신세계쪽 주상복합 부터 10억이상의 고급 주상복합 아파트들이 즐비하며
일반 아파트들 역시 구축부터 신축까지 국평기준 9억이상의 비싼 가격을 유지중인 동네입니다.
우동지역은 2호선 근처쪽으로 오래된 구축아파트가 뭉쳐있고, 뒷쪽 산으로는 준신축인 해운대 자이1,2차가 위치합니다.
아랫쪽으로는 부산의 랜드마크인 센텀시티가 위치하고, 서쪽 센텀시티역 주변으로는 WBC, 월드마크트럼프등 딱봐도
고급스러운 주복들이 분포합니다.
이곳의 장점을 하나하나 들여다 보면
1) 부산 최고의 학군
이곳은 부산 최고의 학군지입니다.
통상적으로 관광지는 학군과는 거리가 멀기 때문에, 의외로 느끼시는 분들도 많을 지 모르겠지만
이곳의 학구열은 부산에서 1등이며
진학역시 지방에서 최상급으로 보셔도 됩니다.
먼저 이곳은 입지하는 초중고 모두 명문으로 유명합니다.
우동 내 중학교들은 특목고 합격률이 7~10%에 달할정도로 매우 높으며
해강중, 해운대중 남학생들중 상위권(10%내외)들은 또 자사고인 "해운대고"로 빠지게 됩니다.
해운대고는 부산 유일의 자사고로 서울강남의 학교들보다도 더 뛰어난 진학실적과 성적을 보여주고 있습니다.
매년 의치한 35~50명을 기본으로 보내고 있으며, 고등 모의고사 성적 역시 전국 11등으로 매우 준수합니다.
이외, 센텀고나 해강고, 센텀여고 역시 준수한 학군으로 매년 서울대 3~4명정도는 너끈하게 보내고 있습니다.
해운대 우동학생들은 해운대 좌동의 학원가를 이용합니다.
2호선을 타면 10분안에 도착할 수 있기 때문에 사실상 바로 앞이라고 봐도 무방합니다.
좌동 학원가는 전국구 학원가로, 서울에 뒤지지 않는 강사진이 갖춰져 있습니다.
2) 교통 호재
현재도 광안대교와 도시고속도로를 이용하여 차량교통이 좋습니다. ( 다만, 출퇴근시간 정체가 심합니다.)
게다가 만덕-센텀 대심도 사업으로 앞으로 만덕IC를 통해 서부산 및 경남지역으로 나가는걸 20분대로 끊을 수 있습니다.
동래역근처로 빠지는대에도 10분대면 충분합니다. 더이상은 원동IC로 뱅뱅돌아서 막히는 길을 택하지 않아도 됩니다.
또한, 부산의 요술양탄자 BUTX (부산형 급행열차)의 센텀시티 정류장은 2호선 센텀시티역과 직결되는 위치에 있습니다.
BUTX를 통해 부산역까지 15분~20분, 가덕신공항으로도 20분대로 도착할 수 있습니다.
현재의 가치도 무섭지만, 앞으로의 가치는 더욱더 향상될 것입니다.
3) 완벽한 생활-관광 인프라
우동은 전국구 관광지인 해운대 해수욕장을 배후로 하고 있습니다. 근처 동백섬등 관광인프라가 매우 많아
레저를 즐기기도 좋습니다. 또한, 동양 1등 백화점인 신세계백화점 센텀시티점이 있어 쇼핑을 즐기기에도 좋습니다. 또한 동해와 남해가 섞이는 환상적인 오션뷰는 해운대의 자랑이기도 합니다.
2. 대우 마리나 1/2/3차 분석 |
ㄱ. 대우마리나 1차 , 2차
| 평형 | 대지지분 | 세대수 | |
| 대우 마리나 1차 , 2차 용적률 : 190% 세대수 : 714세대 연식 : 33년 평균 대지지분 : 20.9평 |
26 | 12.7 | 14 |
| 31 | 15.1 | 370 | |
| 40 | 20.6 | 4 | |
| 47 | 24.2 | 116 | |
| 49 | 25.8 | 4 | |
| 56 | 29.4 | 116 | |
| 60 | 31.2 | 3 | |
| 66 | 34.5 | 87 |
* 1,2차는 건설당시 하나의 필지로 인정되어 2차를 검색해도 용적률 및 대지지분 정보가 검색되지 않습니다.
용적률이 높아 역시나 대지지분은 비좁습니다.
만약 재건축을 한다해도 큰 분담금은 각오해야 할 것입니다.
현재 용적률 190%=>300%까지 재건축 가능합니다.
또한, 이 구역의 문제는 단순히 높은 용적률이 아닙니다.
바로 "상가쪼개기"문제입니다.
아파트 단지 가운데에 위치한 상가 지하1층 하나에만
현재 100명이 넘는 투자자들이 나눠가지고 있습니다.
거의 타일단위로 쪼개서 가지고 있는 상황입니다.
이들의 조합원 자격이 인정되던 안되던
이들은 돈을 목표로 온 사람들입니다. 쉽게 물러나지 않을 것입니다.
조합원은 점점늘어나는데 밥그릇은 작으니, 어려운 형국이라고 말할 수 있습니다.
그 와중에 대우마리나 1차는 사실상 연접한 대우마리나 2차와 신탁방식 합동재건축을 계획하고 있습니다.
상가 쪼개기 문제와 같은 문제를 해결하기 위해 조합을 설립하고, 연결하기보다는 외부 신탁에 맡기는게
현명하다고 판단한 것 같습니다. 신탁방식의 경우 속도는 조금더 빨라질 수 있으나 일반분양 수익의3%를
신탁사가 가져가는 것도 아파트사업이라면 수십억~백억대에 해당하는 큰 금액일 것입니다.
현재 안전진단조차 진행되지 않았고, 31평 -> 34평 분담금이 3억이상일 것으로 예상되므로 일반분양가 14억을 넘지않으면 현재 시세 (10억)은 감당하기 힘든 부분이 있습니다. 재건축을 노리고 현재 투자를 하는 것은 추천하는 바는 아닙니다.
종합 : 그야말로 계륵이다 . 입지와 대지지분이 어우러져 언젠간 되긴 될것이다만, 재건축을 바라보고 투자하는 것보다는 실거주에 초점을 두는 지혜가 필요하다.
ㄴ. 대우마리나 3차
용적률 : 200%
세대수 : 750세대
연식 : 1994(30년)
평균대지지분 : 14평
* 대지지분 정보 : 31평기준 1차보다 3차가 0.7평정도 밀리는 14.4평정도입니다.
이 단지는 대형평형이 적습니다.
23평(240세대), 31평(360세대), 36평(60세대),46평(60세대),57평(30세대)입니다.
평균대지지분 역시 이로인해 14평정도로 낮습니다.
부지가 3종주거지역임을 감안하면, 사실상 지방에서는 재건축 수익성이 거의 안나온다고 보셔도 무방합니다.
공법이 PC공법이라 안전진단시 이점은 있을 수 있으나, 40년차 목동아파트들 조차도 몇몇단지가 안전진단에서 통과하지 못한 것을 감안하면, 스타트가 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.
지하주차장이 있고, 단지 관리상태도 좋은 편이라 사실상 재건축은 다음세대...
손주준다고 생각하고 가야한다고 보면 됩니다.
그럼에도 불구하고, 입지 자체가 매우좋기 때문에 가격은 물고 가는 것입니다.
개인적으로 대우마리나 1,2차가 3차를 배제하고 재건축에 나선 것은 현명한 판단이라고 생각됩니다.
1,2차는 평균대지지분 자체가 넓어 30평대로 재편한다면 일반분양 수익금이 클테지만,
3차는 사실상 1:1재건축을 생각하고 가야하기 때문입니다.
종합 : 사실상 재건축은 힘들다! 1:1 리모델링이 현실성 있어보인다.
3. 경남마리나 재건축/리모델링 분석 |
마리나 시리즈 중 오션뷰가 잘나오고, 초교도 가까운 경남마리나는 가격면에서 대우마리나 1~2차에 밀리는 모습을 보여줍니다. 그 이유를 파해쳐 봅시다.
<경남마리나>
- 연식 : 1996년 (27년)
- 용적률 : 230%
- 평균대지지분 : 13평.
33평기준 13평정도 대지지분 보유하고 있어, 마리나 사총사중 가장 적은 대지지분을 가집니다.
이로인해, 사실상 재건축 수익성은 매우 낮은편입니다.
하지만, 영구오션뷰를 갖추고 있다는 점에서 장점을 가집니다.
입주민들은 1:1재건축을 주장하고 있지만
알다싶히, 매우 힘든길이라고 생각됩니다.
<종합>
마리나 시리즈를 정리하자면, 입지로는 해운대에서도 손에꼽는 좋은 입지의 초역세권 아파트들입니다. 교통호재도 예정되어 있어, 앞으로의 미래도 촉망됩니다. 하지만, 단지별로 높은 용적률과 낮은 대지지분 그리고 상가쪼개기등 여러 문제가 발목을 잡고 있습니다. 재건축을 고려하고 투자를 하는 것은 비추천드립니다. 또한, 실거주를 위해 매수하더라도 같은 가격이라면 대지지분이 낮고 재건축 가능성이 매우 낮은 대우마리나3차/경남마리나 보다는 대우마리나 1~2차 매수를 추천드립니다.
총점 : 재건축 ★☆☆☆☆ , 실거주 ★★★★☆
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