목동 재건축 분석 시리즈의 마지막 글입니다.
목동 재건축 하편에서는 목동 뒷단지(8~14단지)의 재건축 정보 및
단지 특성을 알아보고 현재 진행상황 짚어보겠습니다.
목동 뒷단지라함은 8단지 ~ 14단지에 해당하는 아랫쪽 목동을 말합니다.
목동 뒷단지는 목동 앞단지보다 살짝 뒤에 지어진 단지들입니다.
1987~1988까지 살짝 격차를 두고 지어졌습니다.
대체로, 앞단지에 비해서 중소형 평형 위주의 구성이 많은 편입니다.
또한 12,13,10단지는 2호선 신정지선이 지나는 라인입니다.
1. 현황 |
뒷단지 학원가는 약하다고 생각할 수 있으나
'시와 묵향의 거리' 블록을 중심으로 학원가가 형성되어 있으며 윗단지와 오목교역학원가를 함께 이용합니다.
이름부터 성적이 쑥쑥 오를 것 같은 이 블록에는 명문 학원인 씨앤씨의 본점도 존재합니다.
또한, 목일중과 목동중의 두 명문 중학교가 소재하고 있습니다.
평균 평형이 조금 작다고, 가격이 조금 저렴하다고 이곳의 학군지로서의 가치가 밀리는 것은 아니라는 것입니다.
목동 뒷단지는 단지별로 생활 특성 및 재개발 대지지분 차이도 크게 납니다.
즉, 알아보고 투자하지 않으면 코베인다는 것이지요.
단지별 정보속으로 들어가 보겠습니다.
2. 단지별 재건축 분석 |
1) 목동 신시가지 8단지
목동 8단지는 중고층으로만 이루어진 단지로 용적률이 154.9%로 다소 높은편 입니다.
평균대지지분 15.5평으로 재건축선을 아슬아슬하게 넘는 수준이며
목동내 14개 단지중 가장 대지지분이 적습니다.
또한, 재건축시에는 북쪽으로 학교 2개를 끼고있기때문에 교육환경영향평가상 조금의 손해를 감안해야 할 수 있습니다.
다만,
서울남부지검을 가깝게 끼고있어 법조 상가들이 많이 분포해 있으며
법조인들의 주거수요가 일정하게 유지되는 단지입니다.
5호선 목동역에서의 거리도 500M 내외로 가깝기 때문에 교통여건도 좋습니다.
초등배정 서정초로 아주 인기가 있는 초등학군은 아닙니다.
다만, 최근 주상복합등의 입주로 주변 목동중의 학력이 크게 오르고있습니다.
이 단지는 20평대 구매시, 분담금 4억이상을 생각하셔야 합니다.
즉, 재건축을 노리고 투자하기에는 목동내에서 수익성이 좋지 않습니다.
현재 재건축 진행단계는 정밀안전진단을 마치고 구역지정 준비중이며, 신속통합기획으로 결정하고 추진중입니다.
일반분양 400세대정도를 늘려 1800세대 단지로 만든다는 계획인데, 어떻게될지 차후 살펴야 할 것 같습니다.
2) 목동 신시가지 9단지
목동 9단지는 넓은 면적과 대형평형 분포로 평균대지지분 23.7평입니다. 뒷단지에서는 10단지와 함께 가장 대지지분이 넓은 단지입니다. 뒷단지 메인 학원가 및 상권을 바로 끼고 있으며 남부지검 바로 남쪽에 위치하여 가족 단위 법조인들의 주거수요가 매우 높은 단지입니다.
수익성도 좋고 다 좋은 9단지!
그러나 재건축 면에서 기대되는 목동 9단지에 단점이 하나 있습니다.
바로, 너무 튼튼하게 지었다는 것이지요.
목동 신시가지 9단지는 올해 9월 최종 정밀안전진단 C등급(유지 및 보수)판정을 받으면서
재건축 불가 판정을 받았습니다. 투자에 유의바랍니다.
몇년간은 사업이 뒤쳐질 것으로 보이는데,
그럼에도 불구하고 뒷단지중 재건축 사업성은 좋은단지이니 눈여겨 볼만합니다.
2) 목동 신시가지 10단지
용적률 123%로 낮고 평균대지지분은 9단지와 매우 비슷합니다.
그러나, 55평등 평형에 따라서 9단지와 대지지분 차이가 심하게 나는 경우도 있으니
유의 바랍니다. 10단지는 초등학교를 나뉘어서 갑니다.
1029동~1034동은 양명초로 배정되는데, 선호초등학교는 9단지와 10단지 다른동이 함께 배정되는 신서초등학교입니다.
이로인한 전세가 및 가격의 차이 있으니 투자에 고려하셔야 합니다.
2호선 신정네거리역과 동위치에따라 400M내외로 역세권에 해당합니다만,
신정지선이라는 점을 감안해야합니다(까치산역~신도림)까지 운영
9단지와 입지조건 비슷하며, 남부지검과는 살짝 거리가 있습니다.
현재 재건축 진행단계는 "정밀안전진단통과" 후 신탁방식의 재건축을 준비중입니다.
신속통합기획또한 준비중으로 속도에 박차를 가하고 있다고 봐도 되겠습니다.
단, 신탁방식의 재건축이 생소하고
조합원이 바라는 하이엔드 식의 건축을 최대이윤을 노리는
신탁사또한 바라고 있을지는 의문입니다.
2) 목동 신시가지 11단지
소형평형으로만 이루어진 11단지입니다. 소형평형으로만 이루어져 대지지분이 적을 것 같으나, 평형대비 대지지분은 목동내 1위입니다. 8단지가 35평이 대지지분 21평인데, 11단지는 27평이 대지지분 21평을 물고 있습니다. 가성비 좋은 단지입니다.
입지는 사실 목동내에서 외곽으로 봐도 되며, 역도 멀고 상권도 멀어 다소 불편한 점도 있는 입지입니다.
목동 내에서 워낙 우수한 입지가 많다 보니 입지적 순위는 다소 밀린다고 볼 수 있겠습니다.
그러나, 계남초-봉영여중-목동고 3개 학교가 단지안에 품어져 있다는 점은 장점입니다.
(단, 20평 - 27평에 아이가 있는 가족이 함께살기는 조금 좁은 감이 있습니다.)
(또한, 사견이지만 재건축시 목동같이 학구열이 센 동네의 학교들은 상당히 귀찮게 공사에 간섭을 할 가능성이 큽니다. 분진 및 소음에 얼마나 민원과 항의가 심할지 장면이 그려집니다.)
목동내에서 가장 저렴하게 대지지분이 많은 아파트를 점할 수 있다는 장점을 가지고 있지만
학군지 치고 너무 소형평형이기에 평형 업그레이드를 할 가능성이 크고 이 경우 분담금역시 2억이상입니다.
또한, 11단지는 9단지와 함께 목동에서 유일하게 정밀안전진단의 문을 넘지 못했습니다.
현재, 한국토지신탁과 손을 잡고 신탁방식 재건축 준비중입니다. 현재는 재건축 속도가 느리니 투자에 참고바랍니다.
2) 목동 신시가지 12단지
평균대지지분 19평, 20~27평의 중소형평형으로만 구성된 12단지입니다.
1300세대에 달하는 대부분의 세대는 27평형으로 구성되어 있습니다.
학교는 전원 11단지의 계남초 배정입니다.
2호선 양천구청역과 가깝게 붙어있다는 장점도 있지만..
양천구청역은 현재 신정차량기지로 활용중입니다.
지상에 차량기지가 있는 구조상 당연 소음이 발생할 수 밖에 없습니다.
그렇기 때문에, 주민들의 오랜 꿈은 이 지상 역사를 복합개발하여
지하로 넣어버리는 것이였습니다.
하지만, 올해 정부는 기존 공략이던 신정차량기지 지화화를 백지화하고 (뒤통수!)
수서역과 같은 방식으로 덮개를 씌우는 방식으로 개발하고자 합니다.
즉 신정차량기지는
현재 임대아파트인 양천아파트로 1단계 변신했고
2단계는 수서복합시설과 같이
하부에는 기차가 그대로 다니고, 상부로는 상업시설이 들어올 것입니다.
다만, 기차길 바로옆 은정초교로 인해
이 지역은 "절대보호구역"에 해당합니다. 노래방,술집,보드게임카페,당구장등 유해업종은 전혀 못한다는 건데
어떤 방식으로 이점을 해결할지 귀추가 주목됩니다. (매우 열악해 학생수가 학년당 50명밖에 되지않는 은정초를 이전하거나 갈산초와 통합하여 증축하는 것도 좋은 방식으로 생각됩니다.)
11, 12,13단지의 고질병인 상권부족을 해결할 수 있는 대안이 나온다면
투자가치는 더 좋아질 것으로 보입니다.
2) 목동 신시가지 13단지
높고, 적습니다. 대지지분 및 용적률상 아쉬운점이 많은 단지입니다.
11단지의 20평 대지지분이 19평에 달하는 반면
13단지의 30평 대지지분이 19평입니다.
대형평형도 꽤나 분포하는 것에 비해
대지지분이 꽤나 좁은 편입니다.
초교는 갈산초로 배정됩니다. 중등 남아 신서중/ 여아 봉영여중입니다.
뒷단지 메인 학원가 도보이용이 가능합니다.
차후, 신정차량기지 복합개발의 방향에 따라 그 가치가 달라질 수 있을 것 같습니다.
목동 13단지는 현재 정밀안전진단을 통과하고 구역지정을 앞두고 있으며, 신속통합기획을 통한 빠른 재건축을 추진중입니다. 총가구수는 13단지를 3878가구, 49층으로 재건축하는 안건을 제안했습니다만, 서울시의 손질을 당하기 전입니다.
신속통합기획의 특성상 서울시의 마음대로 잘 깎아(?)낼듯 합니다.
3) 목동 신시가지 14단지
평균 대지지분 20평 , 용적률 145%의 목동신시가지 14단지입니다.
단지 모양이 신기하게 도로로 찢어져 있으며
이 때문에 면적도 넓고, 배정 학교도 다릅니다.
대로를 건너야하는 갈산초배정인 ( 1401동~1421동)은 인기가 적으며
신목초 배정바로 되는 뒷동의 인기가 좋습니다.
39평이 가장 많습니다.
중형 평형위주의 단지이며, 주변 상권이 협소해
도보권의 상권이 약하다는 단점이 있습니다. 다만, 안양천변의 산책이 용이하다는 장점이 있습니다.
입지적으로는 목동내에서는 살짝 밀립니다.
재건축은 정밀안전진단을 통과하고 신속통합기획방식으로 구역지정 진행중입니다.
현재 최고 49층 높이의 5581가구 규모로 재건축하는 계획안이 논의되고 있습니다.
목동 최대 단지 재건축인 만큼 이슈가 뜨거울 것으로 생각됩니다.
대지지분이 적은만큼 중소형평형 조합원의 경우 분담금은 만만치 않을 것으로 분석됩니다.
| 목동 뒷단지는 앞단지에 비해 주목도는 적지만 가벼운 가성비 물건들이 많습니다. 투자는 단순히 최고를 잡는 것이 아니라, 가진 선택지 내에서 최고의 선택을 하는 것임을 명심해야 합니다. |
이상 목동 전체 재건축 분석을 마칩니다.
+) 목동선등 계획조차 확정되지 않은 호재는 기재하지 않았습니다.
'투자' 카테고리의 다른 글
| 수도권) 재건축 확정, 시동걸린 광명 철산주공 분석 (2) | 2023.10.30 |
|---|---|
| 개발) 헌 집의 변신은 무죄, 가치를 바꾸는 주택 개발 (2) | 2023.10.28 |
| 수도권) 구관이 명관, 벚꽃이 유명한 워커힐 아파트 분석 (1) | 2023.10.27 |
| 수도권) 목동 재건축 대분석 中. 목동 앞단지(1~7단지) 분석 (0) | 2023.10.26 |
| 수도권) 목동대분석 上편, 목동 학군 및 학원가 분석 (0) | 2023.10.24 |
