2. 부산의 산토리니, 망미주공 아파트 분석
오늘 분석할 재건축 아파트는
"부산" 에 위치한 "망미주공"아파트 입니다.
테라스로 인해 산토리니 같이 보이며
테라스만으로도 매우 유명한 아파트죠?
주공 + 재건축이슈 때문에 5층주공인가 생각하신 분들도 있겠지만
아쉽게도 저층은 아닌 주공입니다.
하지만, 한겹씩 벗겨볼 수록 매력이 뿜뿜하는
"망미주공" 한 번 알아보겠습니다.
먼저 아파트 프로필부터 까보자면
- 망미주공
- 나이 : (37세) 1986년생
- 세대수 : 2038세대 ( 대단지 )
- 용적률 : 130%
- 층수 : 지상 5~15층 , 건폐율 12%
- 용도구분 : 3종 일반주거 ( 건폐율 50% 이하, 용적률은 300% 까지 건축가능한 부지 )입니다.
망미주공은 이름과는 다르게 "수영구 망미동"이 아닌
1986년 "부산 연제구 연산동"에 자리를 잡았는데요.
필로티주차장이 있는 동도 있고, 테라스가 있는 동도 있어
한국토지공사의 실험정신으로 탄생한 아파트라고 할 수 있습니다.
아난티 같은 고급호텔이나 타운하우스 형태에서나 보던 테라스를
성냥갑만 양산하던 80년대에 아파트에 적용한건 "망미주공"말고는 없습니다.
이 뿐아니라, 토곡근린공원과 수영강등 뷰 포인트 및 녹지공간도 충분한
피톤치드가 뿜뿜하는 친환경 아파트입니다.
1) 교통 입지 |
망미주공 아파트는 광안리, 해운대센텀 , 동래등 각지로 접근성이 좋은 위치에 입지해 있습니다.
부산의 3대 전통입지 강자인 해운대, 동래, 수영의 한가운데 당당하게 자리한 만큼
센텀, 광안리, 동래쪽을 모두 30분안쪽으로 이동이 가능한 입지입니다.
하지만, 모든조건이 완벽한 물건은 없듯이
망미주공에도 2% 부족한 교통조건이 보입니다.
먼저
1. 지하철이 없다.
안타고 사는 사람들도 많지만
한 번 역세권 살아본 사람은 비역세권으로 못간다고 하지요
교통정체가 심한 부산에서 지하철이 없다는건 분명한 단점으로 작용합니다.
2. 번영로와 직접 연결되지 않음.
망미주공은 지대자체가 높은 곳에 형성되어 있기 때문에
앞의 번영로와는 구릉지로 인해 연결되어 있지 않으며
결과적으로 다른동네로 이동할때 좁은 길을 통해 돌아 이동해야 하는 단점이 있습니다.
덕분에 아파트에서 코앞으로 보이는 코스트코를 가는데도 2KM이상 빙 ~~ 돌며 시티투어를 해야하는 단점이 있습니다.
물론 덕분에 큰 녹지 및 도심내에서도 조용한 입지를 가져가고 있다는 것.
또한, 망미주공을 랜드마크로 만들어준 "테라스"를 만들수 있게 해준것도
이 고도차이라는걸 감안하면
이러한 고도차이는 단점이 될수도, 장점이 될 수도 있는 양날의 검이네요.
아파트 앞쪽으로는 6대의 버스가 다니는 버스정류장, 편리한 근린상권이 형성되어 있습니다.
추후 재건축을 한다해도 아파트만 덩그러니 남겨지는 형태가 아닌점이
긍정적입니다
근처 상권에는
코스트코 및 이마트트레이더스가 인접해 있어 퇴근길
쇼핑하기 딱 좋은 입지입니다. 체중부는 소리가 여기까지 들리네요.
2030의 핫플인 F1963(테라로사, YES24등) 이 있어 문화적/여가적으로도 충만한 단지입니다.
교통 및 상권 : ★★★☆☆
2) 학군 입지 |
동래교육지원청 소속 <토현초등학교>가 기어서도 갈 수 있는 위치에 입지하고 있습니다.
바로옆으로는 <토현중학교>가 붙어 있습니다.
재건축 후에는 아파트 단지도 지상공원화 되기때문에
차후 차걱정 안해도 되는 안전한, 완전한 초중품아가 되겠네요.
+) 중등배정은 참고로, 토현초가 수영구가 아닌 연제구로 들어가 있기때문에
연천중, 토현중등으로 배정이 됩니다.
학군의 수준은 아파트 자체가 오래되고,
현재까지 주공으로 사용되었기에 전통적인 학군입지는 아닙니다.
학원가 역시 해운대학원가를 이용해야 하는 불편함이 있습니다.
다만, 추후 재건축 시 3000세대가 넘는 세대수를 기반으로
학군은 개선될 것이 분명해 보입니다.
학군 : ★★☆☆☆
3) 그래서 재건축은 ? 투자 가치 |
망미주공은 5~15층의 중저층 재건축에
3종주거지역에 입지해 있기때문에 사업성이 좋은 편입니다.
또한, 테라스 및 복잡한 세대구성상 대지지분의 차이가 있습니다.
망미 주공의 대지지분은 표와같이 높은 수준을 유지하고 있습니다.
23~24평도 꽤나 수익률이 좋습니다.
인플레이션을 고려하면
23평사서 33평받는 시나리오는 현시세(3.8억)에 추분까지 더해서 약 6억초반대로 망미주공 신축을 얻을 수 있고 27평의 경우 현시세(4.1억)기준 추분더해서 약 5억대로 망미주공 신축을 얻는것과 같습니다.
향후 가치를 생각하면 저평가에 가깝습니다.
+) 테라스의 경우에는 테라스형태로 재건축이 될 것같네요.
망미주공의 유니크함을 그대로 이어나가는 방향으로 갈 것같습니다.
망미주공은 현재 2038세대에서 2995세대로
957세대를 일반분양으로 계획하고 있습니다.
교통상에서 문제로 지적했던
번영로쪽으로의 길도 뚫어서 교통 입지를 강화할 예정입니다.
-타워형 고층 및 앞쪽동들은 시원한 수영강 및 시티뷰가 나올 예정입니다.
망미주공 앞쪽 수영강방면은 현재 준공업지역으로 지정되어
F1963등 문화시설로 사용중이기에, 차후 뷰를 방해하지 않을 예정이네요.
4) 현재 재건축 진행 단계
현재 망미주공은 재건축으로 치면 신생아 단계인 "추진위원회 구성 및 승인" 단계입니다.
조합설립인가를 향해 달려가고 있는 상황입니다.
보통 시공사 선정 전후로 기대치가 많이 높아지고
가격이 올라간다는 것을 감안하면
금리가 피크에 가까워지는 올해말~내년까지
매수 적기에 해당하지 않을까 생각이 듭니다.
다만, 조합설립속도가 빠르게 진행되고 있지 않다는 점.
(실거주 만족도가 높은 테라스 세대의 반대가 일단 큽니다.)
재건축 진행 속도의 불확실성등으로
리스크도 분명히 존재하고 있습니다.
완공까지는 시간이 멀었으니
단계별로 치고먹는 투자방식도 고려해 볼만한 단지입니다.
5) 종합
"깰 시기가 다가오는 거대한 이무기 - 망미주공"
개성 있는 단지로 재건축 될 예정인 망미주공은
최고의 입지는 아닙니다.
하지만, 넓은 대지지분과 대단지의 리딩효과를 고려해본다면
분명히 부산투자자들에게 매력적인 선택지가 될 가능성이 큽니다.
오히려 모두에게 알려진 대장주보다 수익률이 좋을 수도 있습니다.
시간이라는 베일로 가려진 망미주공의 가치는
재건축을 통해 분명히 그 빛을 볼 것입니다.
종합 : ★★★☆☆