수도권 ) 한국의 맨하탄, 여의도 재건축 분석

이번 글에서는
각종 호재로 똘똘뭉친
어제도
오늘도
내일도
최상급지일 예정인 영등포구 '여의도'에 대해 알아보겠습니다.
상편 - 여의도 현황 및 호재 분석
중편 - 여의도 재건축 (여의도역 인근)
하편 - 여의도 재건축 (여의나루역 인근)
<여의도 현황 및 호재 분석 목차>
1. 여의도 교통,생활,학군 분석
2. 여의도 호재 분석
1. 여의도 교통, 생활 ,학군 분석 |
ㄱ. 여의도 교통
여의도는 대부분 사람에게 도착해야할 "목적지" 에 해당합니다.
여러 주거지에서 여의도로 사람들이 이동하기 때문에
교통인프라가 매우 촘촘하게 구성되어 있으며
수많은 직장 및 쇼핑 시설로 여의도는 항상 북적입니다.

현재는 5호선,9호선,신림선이 여의도를 지나가며
마포대교,원효대교,서강대교 등 3개의 한강교가 연결되며
서울에 흔치않은 8차선대로가 바둑판으로 뻗쳐있습니다.

금융권 및 IT 직장이 모여있는 여의도역은 9호선의 기준 강남업무지역에 이어
3번째로 많은 승하차량을 보여줍니다.

다른 CBD 로의 연결성도 좋습니다.
여의도역 => 고속버스터미널까지 9호선타고 10분이 소요되며
여의도역 => 광화문까지는 15분정도가 소요됩니다.
여의도역 => 김포공항도 20분안쪽으로 끊깁니다.
즉, 서울의 메인입지들을 모두 20분안에 도달 할 수 있는 특급 교통입지라고 보면 됩니다.
도로교통 역시 올림픽대로와 한강의 다리들로 잘 연결되어 있어
막히지 않는 시간대에는 서울 전역을 빠르게 이동할 수 있습니다.

이런 입지를 바탕으로, 아무리 금융공공기관들이 여의도에서 이전한다고 해도
여의도의 입지는 탄탄할 것으로 예상됩니다. 서울에, 아니 대한민국에 여의도와 같은 쾌적한 환경에
좋은입지는 찾기 힘들기 때문입니다.
교통 호재 1) GTX

미래에는 수도권 광역 급행철도 (GTX) 노선이 여의도를 지납니다.
이는 경기 최다 인구밀집지역 서부권인 인천,부천, 구로등의 통근 수요를 또한 여의도로 편입시킬 수 있습니다.
여의도 거주민은 어찌보면 GTX의 도착지로서 딱히 탈 일이 없지 않냐 생각 할 수 있지만
앞으로 기업들은 GTX 노선이 가까운 곳을 인력수급이 원활한 최고의 입지로 볼 가능성이 높습니다.
기존 CBD로 업무기능이 원할하면서 통근수요를 잡을 수 있는 여의도/삼성등은 최고의 기업 입지가 될 것입니다.

GTX 여의도역의 위치는 (현) 사학연금공단 부지 ( 여의도동 27- 2) 일대가 될 예정입니다.
교통 호재 2 ) 신안산선

다음으로 한양대 에리카켐퍼스 ~ 여의도를 잇는 신안산선이 있습니다.
이 노선을 통해 애매하게 환승해야 했던 영등포역을 한정거장으로 끊을 수 있으며
KTX광명역 ~ 여의도 역시 10분대로 이동이 가능해집니다.
게다가 두노선 모두 현재 확정 진행중인 노선들입니다.
여의도는 차후, 4개의 노선이 교차하는 슈퍼환승역이 될 예정입니다.
교통호재 3) 수도권 서부 경전철

관악구 ~ 6호선 새절역을 잇는 노선으로
3량 미니 경전철로 건설 예정입니다. 아직, 착공한 것은 아니지만
계획이 꽤나 구체적이고 실현가능하게 진행중입니다.

만약, 건설된다면 지하철과 어느정도 거리가 있는 여의도 시범아파트, 한양아파트등도 노량진역을 통해 9호선 급행으로 빠르게 이동가능 할것으로 예상됩니다.
강남을 보면
거의 블록단위로 역이 있는 모습이 보이는데, 여의도 역시 비슷한 양상을 띌 것입니다.
정부와 서울시가 여의도에 망하고 싶어도 망할 수 없는 고급 업무지구 입지를 만들어 주고 있습니다.
교통 점수 : ★★★★★
ㄴ. 학군

여의도는 태생이 국회를 바탕으로 한 계획도시입니다.
전세계에서 국회를 끼고 부촌이 아닌 지역이 없지요.
여의도는 70~80년대만 해도 서울에서 꼽는 명문 학군지였습니다.
여의도고등학교는 표에 나온 학교중 유일하게 공립고등학교입니다.
당시 평균적인 여의도지역 학생의 수준이 매우 높았다는 것입니다.

하지만 현재는 40~50년이 되어가는 노후 아파트들이 밀집해 있어,
녹물/벌레/쥐등 주거여건이 극도로 나쁜 상태입니다.
높은 임대료 탓에, 학원이 들어서기는 힘들고
주거민들은 나이가 들다보니
사실상 80년대까지 유지되던 여의도의 서부권 학군입지는
좀더 서쪽인 목동으로 이동되었습니다.
그 결과 90년대후반부터 여의도 학군의 힘이 어느정도 빠지기 시작했습니다.
아파트의 노후화 + 공립학군 + 인접한 목동의 학군지화가 모두 합쳐진 결과였지요.

현재는 여의도내 학생수가 줄어들며 윤중중은 여의도내 초교 + 신길 영신초
여의도중은 전원 여의도학생 배정되고 있습니다.
아직도 특목고 진학률 자체는 노후 아파트 밀집지역이라는 여의도의 모습과 다르게 나쁘지 않은 모습을 보여주고 있습니다.
여의도 고등학교/ 여의도 여고는 90년대 후반까지는 서울대를 매년 10명대로 보내던 명문고였으나
현재는 상위권의 자사고등 유출로 조금 가라앉아, 매년 2~5명정도 서울대 합격생을 배출하고 있습니다.
지금도 나쁘지는 않으나 여의도 전역이 재건축된다면 학군은 지금보다 훨씬 개선될 것으로 보입니다.
학군 점수 : ★★★☆☆ - 목동과 가까운점이 단점. 하지만, 여의도내 단일 학군을 만들 수 있다는 미래의 장점이 돋보임.
ㄷ. 생활
1) 쇼핑

여의도는 단순히 업무지구의 양상만 띄고 있지 않습니다.

여의도역과 여의나루역 사이에는
백화점중 젊은 세대 사이 화제성 1위를 달리고 있는 '더 현대 서울' 과
여의도 쇼핑몰의 터줏대감인 'IFC몰'이 버티고 있습니다.

또한 보수적인 백화점 업계에서 개점 2년만에 전국 백화점 순위에 당당히 이름을 올리고 있으며
올해 20%이상의 월매출 상승을 보이고 있다는 점을 감안하면 쇼핑입지는 탄탄하게 잡아가고 있다고 봐도 됩니다.
IFC몰 역시 더현대에 밀리지 않고 동반 상승하고 있습니다.
여의도의 쇼핑입지로서의 매력이 증가하고 있다는 것입니다.
더현대 개점이후 여의도는, 단순한 업무지구에서 여가를 즐길 수 있는 공간으로.
퇴근하면 떠나야 하는 공간에서 머물고 싶은 공간으로 변화하고 있습니다.
이는, 과거 여의도에서 어딘가 빠져있던 생활입지를 강화시키는 요소입니다.
2) 녹지

나름 한국의 센트럴파크를 계획하고 만들어진 횡축의 공원인 여의도 공원은
여의도 주민들의 산책로가 되어주고 있습니다.
이 여의도 공원은 2030 서울 계획에 맞춰서


다음과 같이 아주 멋지게 변신할 예정입니다.
먼저, 제2 세종 문화회관이 여의도에 자리를 잡을 것입니다.
광화문의 세종문화회관이 공연이나 문화행사를 다 받아내지 못하는 상황이므로,
제2세종 문화회관이 여의도에 건설된다면 큰 인기를 끌 것입니다.

여의도 한강공원 및 여의도 공원 역시 기존의 휑한 느낌보다는
조경을 현대스타일로 보강하여 서울 안의 허파가 될 예정입니다.
별점 : ★★★★★
쇼핑, 녹지, 성모병원을 필두로 한 의료까지 완벽한 삼위일체를 이루는 여의도.
종합 |

여의도는 과거에도 현재에도 주목받던 땅이지만,
앞으로의 변화는 더욱더 눈 부실 것이라 예상됩니다.
서울시와 정부에서는 여의도를 세계 5위안에 드는 국제 금융 지구로 만드는 것에 목표를 두고 있습니다.
그 변화를 알면 알수록
여의도의 발전이 어디까지 일지 상상도 어렵습니다.
다른 곳에서는 호재라고 떠들정도의 호재가 쳐주지도 않는 시시한 호재가 되는 곳이
바로 이곳 여의도입니다.
그 미래가 어느정도일지 기대되는 부분입니다.
다음 글에서는 본격적인 여의도 재건축 단지들에 대해 살펴보겠습니다.