(부산) 부산의 타워펠리스 , 문현 1구역 재개발 분석
이 글에서 알아볼 곳은 부산광역시에 소재한 문현 1구역입니다.
진행도 어느정도 안정궤도에 올라온 상태고
부산시에서 밀어주고 있는 부산 혁신도시(문현)에 인접해 있어
부산시에서도 긍정적으로 밀어주고 있는 재개발입니다.
부산 부동산 투자자들 사이에서는
현재 진행중인 재개발중에서는 세손가락 안에 무조건 꼽는다는
문현 1구역 재개발에 대해 알아보도록 하겠습니다.
<목차>
1.재개발 분석
2. 입지 분석
3. 앗! 주의포인트
1. 재개발 분석 |
문현 1구역 위치는 다음과 같습니다.
부산 국제 금융센터(BIFC)와 연접한 위치로 은행권 공기업들에 매우 가깝고
이마트 및 부산고시철도 2호선를 끼고 있어 교통 및 쇼핑 모두 좋은 입지이며,
최근 부산에서 진행될 예정인 사업들도 문현 1구역과 관련이 있어 미래가 기대되는 위치입니다.
<문현 1구역>
1. 명칭 : IFC 자이 더 스카이
2. 층수 : 최대 67층 (255M) , 용적률 : 780%
3. 진행 단계 : 조합설립후 사업시행인가 준비중
4. 세대수 : 3299세대(조합원 1070명)
배치는 주동 69F(심의이후 70층에서 1층 낮춤) - 255M 4동
41,53F 부동 2동입니다. 단지와 단지사이로 도로가 뚫리는 구조입니다.
13F건물은 오피스텔 및 근린생활시설(상가)가 입점할 예정입니다.
일반상업지역으로 용적률 제한이 거의 없다싶히 하기때문에
토지의 가치를 극대화하여 70층 남짓까지 높게 지을 수 있었습니다.
이는 조합입장에서는 돈방석에 앉은 격입니다. 용적률 10%~30%가지고도
시와 서희급 외교담판을 지어야 겨우겨우 올리는건데
780%용적률 사업이라니요.
또한, 오피스텔 및 상가 분양을 통한 수익성도 매우 좋습니다.
재개발 수익성 좋을 것으로 판단되면, 남은건 입지분석이겠지요?
2. 입지 분석 |
ㄱ. 기본 입지 - 국제금융센터인접
문현 1구역은 일자리 부족하기로 유명한 부산에서
여의도에 이어 두번째로 금융권 일자리가 모여있는 금융 클러스터가 조성되어 있습니다.
단순한 계획이 아니라, 실제로 혁신도시 사업으로
한국은행 부산지점, 기술운영보증기금, 부산은행이 모여 있으며
최근 산업은행의 이전도 확정되어 있습니다. 랜드마크인 BIFC 건물에는
한국거래소 및 각종 은행들의 부산업무분야가 모여있어 양질의 일자리를 창출하고 있습니다.
이 지역에 근무하는 직장인들 입장에서 문현 1구역은 도보로도 직장에 접근할 수 있는 매우 좋은 위치라고 할 수 있습니다.
ㄴ. 교통입지
1호선에 이어 부산의 대동맥에 해당하는 인기라인인 도시철도 2호선을 100m이내로 기어가도 될 거리로 인접해 있으며,
1호선은 700m정도 거링에 범내골역이 위치합니다. 지하철을 따라 서면까지는 5분이면 도착하고
부산의 중심위치 답게 광안리나 센텀까지도 20분내외로 가깝게 접근이 가능합니다.
그리고 현재 건설 확정된 C -BAY PARK선 1단계 다음노선으로 부산항/북항 ~ 시민공원까지 잇는 2단계가
예타준비중에 있습니다. 국비지원이 되는 1단계와 달리 시예산으로 진행되는 2단계는 2038년까지 완공을 앞두고 있습니다. 완공시, 113번역은 문현1구역과 거리를 두지 않고 아예 착 붙어있습니다. C-BAY PARK선을 통해 BUTX(부전)과의 환승 및 부산항으로 나아가는 대에 큰 도움을 받을 수 있을 것입니다.
또한, 북항재개발의 호재를 직접적으로 받아 북항과 서면을 모두 쉽게 갈 수 있는
중간다리 역할을 할 입지입니다.
ㄷ. 학군
현재 학구 기준 부산진구 성서초 배정 - 중등 성동중, 문현여중 배정입니다.
사실, 부산 내에서 강세를 띄는 학군/학원가는 동래명륜/사직, 해운대-센텀, 남구 용호,남천일대 정도.
더 따져봐도 금정 구서정도입니다.
재개발을 했다는 것은 주변 여건이 기존에 그만큼 안좋았다는 것이기 때문에
재개발지역은 어지간한 지역이 아닌 이상 학군을 노리기는 어렵습니다
학교 큰 길건너야 하며, 주변 교육여건도 좋은 편은 아니기에
학군을 노리는 부부가 살기에는 애매한 단지입니다.
앞으로 문현3구역등 문현일대가 완전히 개발된다면 어찌 될지 모르지만,
황령터널만 건너면 남천/대연 학군이 존재한다는 점을 감안하면 학군형성이 쉬워보이지는 않습니다.
ㄹ. 생활
- 이마트가 붙어있어 슬리퍼 도보 쇼핑이 가능합니다.
- 서면역까지 10분안쪽이면 도착, 요즘 핫한 전포카페거리도 한정거장이면 도착입니다.
서면 생활권이라는 점이 큰 장점입니다.
- 고시고속화 도로교통을 통해 정체가 없다면 어디든 30분생활권입니다.
- 도심하천인 동천이 붙어있으나, 사실 동천은 오염된 하천이라 차라리 없는게 더 나을 것 같습니다.
3. 앗 ! 주의 포인트
- 재개발 수익성은 매우 좋을 것으로 예상되나, 복병이 있습니다. 바로 20여층에 달하는 골든밸류빌이 부지 가운데에 있어 진행에 어려움을 겪을 것이라는 점입니다. 철거비용도 비용이지만, 골든밸류빌 거주자들을 일일히 설득해야 하며 ,
이 과정에서 알박기등 여러 문제가 굵어질 것이라는 점은 재개발 투자자로서 굳이 장 담가보지 않아도 알 수 있는 점입니다. 하지만, 문현 1구역이 800%에 달하는 용적률로 변신할 것이라는 점을 생각하면 골든밸류빌 문제가 해결된다면
문현 1구역 수익성은 정말 좋을 것으로 예상됩니다.
종합의견 |
- 최고의 입지는 아니지만, 조합원수에 비해 많은 일반분양수 그리고 증가할 용적률을 감안했을때 충분히 투자 메리트는 있습니다. 예상 분양이 2031년이라는 점을 감안했을때 입주까지 들고가는 방법보다는 단계와 타이밍에 따라 익절하여 수익을 얻는 것이 더 나은 투자방법이 될 수 있습니다. (부산내 일반적 주상복합단지는 지어지고 나서 오르는 폭은 적은편입니다.)
- 산업은행이전 및 제2혁신도시등 호재규모에 따라서 매매가가 쉽게 펌핑될 수 있는 구역입니다. 이슈가 많은 단지이니만큼 평소에 관심을 가지면 좋을 것 같습니다.
종합투자관점 : ★★★☆☆