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수도권) 재건축 확정, 시동걸린 광명 철산주공 분석

치누크 2023. 10. 30. 16:50

오늘 분석할 아파트는 

지역번호부터 서울과 같은 02로 시작하는 한발차 경기도

광명시의 철산주공12,13단지입니다.

 

광명시는 서울의 팽창으로 1기신도시보다도 먼저 개발된 도시로 

오래된 주공단지들이 많이 분포했기 때문에

재건축 연한이 꽤 오래전부터 맞아떨어져 활발히 진행중이고,

투자자들에게도 핫하게 인식되고 있습니다. 

 

오래된 주공단지들이 빼곡하던 칙칙한 모습에서

서울 초인접 브랜드 신축대단지들이 가득찰 광명 

그 변화가 주목됩니다.

 

<목차>

1. 광명 재건축 입지 분석 

2. 광명주공 12,13단지 재건축 분석 

 

1. 광명 재건축 입지 분석

활발히 분양중인 광명시 아파트들

광명시는 정부주도로 서울 서남권 인구를 분산시키기 위해 만들어진 계획도시입니다.

오래된 주공아파트가 빼곡하게 서있던 광명시 주거지는 

철산/하안/소하로 3등분됩니다.

 

이중, 7호선이 다니고 상권이 활발하게 형성되어 있는 곳은 철산동입니다.

하안은 재건축 진행중이나 연결된 지하철이 없으며

소하는 최근 개발되었고 연결된 지하철 없습니다. 

즉, 가장 인기가 많고 핫한 동네는 현재 철산동입니다.

 

철산동 위주로 분석하기 전, 광명시의 특성을 알 수 있도록

학군 정보보고 가겠습니다. 

1) 학군

학군은 목동, 평촌등 다양한 주변 학군에 비해서는 확실히 밀리는 모습입니다.

서울과 가까운 이점은 있지만 광명은 학군지가 되기 힘든 조건에 있었습니다. 

먼저, 공립 공학 학교밖에 없습니다. 광명시내 모든 학교가 공립중에 공학입니다. 

고등학교 역시 기숙형 일반고로 그나마 인기있는 진성고 말고는

눈에 띄지 않는 일반적인 공립고입니다. 

 

교사들이 오래 머물며, 학교만의 커리큘럼이나 진학코스를 만들기보다는 4년마다 교사가 바뀌어 

어수선합니다. 또한, 모든 학교가 공학이라 면학 분위기에도 우려가 들 수 밖에 없습니다. 

 

둘째, 중소형평형 위주입니다.  광명시의 주공들은 설계당시부터 대형평형보다는 중소형평형 위주로 서민수요를 잡기 위해 건설되었습니다. 아이를 둘이상 키운다면 사실 광명시의 아파트들은 너무 협소했습니다. 교육에 관심이 있고 넉넉한 사정을 갖춘 가정들은 4KM거리의 목동으로 많이들 빠져나가게 되었습니다. 

 

학군이 약한 이부분은, 사실 광명 전체가 개발된 후에도 크게 변화하지는 못할 것으로 생각됩니다.

단, 광명은 학군입지가 아니더라도 얼마든지 든든한 점이 많은 입지라는거에 주목해야합니다.

 

2) 교통 

먼저 지하철 부터 살펴보자면

철산주공 12,13단지는 7호선 철산역과 초역세권으로 붙어있습니다.

또한, 서울과 매우 근접해있다는 장점덕에

서울 중심지 어디를 가도 30~40분대로 대처가 가능합니다. 

철산역 - 반포 => 30분이내 

 

철산역 - 시청 34분 

 

전국 지하철 4위(2호선-1호선-4호선다음)에 해당하는 초인기 노선 7호선을 

서울 인접으로 품고 있어, 실제 거주한다면 강북쪽 몇몇 동네보다도 더

서울 내에 사는 것 같은 느낌을 받을 것입니다.  

 

 

3) 직주근접

차량으로 5분이내로 , 지하철로도 한코스 내지 두코스 정도로 '서울디지털밸리'에 도착할 수 있습니다.

서울디지털밸리는 가산디지털단지와 구로디지털단지를 품고 있으며 

입주기업만 12000개사에 근무 인원만 14만명에 달하는 초대형 업무지구입니다.

비록, 판교에 비해서는 입주기업들의 네임밸류가 살짝 밀리는 바가 있으나

아직도 스타트업 또는 벤쳐기업에게 수요가 매우 높은 업무지구입니다.

 

이 곳에 거주하는 사람들에게 광명은

과거에도, 앞으로도 아주 매우 매력적인 선택지입니다. 

 

4) 생활 여건

철산 로데오 상권은 광명내에서 코스트코, 이케아가 있는 광명역보다도 더 큰 상권입니다.

실질적으로 사람들이 많이 몰리는 상권이며 중심상업가 답게 유동인구도 많습니다. 

다만, 대형마트나 백화점을 가려면 광명네거리(1정거장) , 광명역(1호선)방향으로 나가야하고 

도보권이 아니라는 것은 단점입니다. 

 

<광명 철산동 입지 종합점수>

종합 : ★★★☆☆

서울 서부권과 매우 가깝다는 장점을 가졌다. 디지털단지로의 직주근접수요도 넘친다. 다만, 턱없이 부족한 녹지면적과

어딘가 아쉬운 학군이 눈에 걸리는 입지이다. 다만, 서울은 살만한 집이 너무 부족하다. 차후 재건축까지 고려한다면 철산동은 서울과 초인접한 깔끔한 신도시로서 그 가치를 새로 창출해 나갈 것이다. 

  

2. 철산주공 12,13단지 재건축 분석 

먼저, 철산 주공 7,8,9,10,11단지는 이미 재건축이 완료된 상태입니다.

10~11단지는 철산자이 브리에르로

8,9단지는 철산 자이 더 헤리티지로 

7단지는 철산역 롯데&SK로 분양한 상태입니다.

 

사실상, 입지로 보면 철산동내 대장이라고 볼 수 있는 12,13단지만 재건축 초기단계라고 볼 수 있습니다.

이미 지어진 다른 아파트들의 시세를 통해 12,13단지의 향후 시세를 예측하기 좋기에 

광명 재건축은 수익을 예측하기에 다른 재건축보다도 더 쉬운 특성을 가지고 있습니다.

 

서울과 매우 가까운 탓에 입지적으로 철산 13,12단지에 살짝 밀리는

철산 롯데&SK가 현재 33평 국평기준 12억 , 25평 기준 9억대로 높은 시세를 유지하고 있습니다.

더 대단지이고, 입지가 좋은 12,13단지는 살짝 더 높은 가격을 예측해 볼 수 있습니다.

(이 지역은 학군지가 아니고 직주근접지이기 때문에 33평보다는 

20평대의 수요가 더 높은 지역이라고 고려해야 합니다.)  

 

먼저, 진행단계는 12단지와 13단지 모두 같습니다.

두 단지 모두 올해(2023년) 1월 정밀안전진단을 통과해 재건축을 확정짓고

현재 구역지정 논의중입니다. 재건축으로는 아직 초기단계로 아무리 적어도

7년~8년의 시간은 필요해보입니다.

 

1) 철산주공 12단지

철산주공 12단지 대지지분입니다. 

과거 3층/5층 재건축이였던 8단지나 7단지에 비해서 확실히 대지지분이 부족하긴합니다.

2종 일반 주거지역인 이곳에서 재건축이 출혈없이 가능할까요?

 

 

용적률 320%까지 적용되는, 철산주공 12/13단지의 재건축

먼저, 철산주공 12단지는 평균대지지분 16평으로 합리적 재건축 가능선을 간당간당하게 넘습니다.

그래도 중층치고는 넓은 대지면적으로 대지지분이 꽤됩니다.

덕분에, 21~22평은 33평으로 받으려면 4~5억 가까이 분담금을 내야하지만

33평 구매자가 33평을 받는데는 분담금 1억내외(용적률 320%, 공사비 평당 600기준)으로 적을 것으로

예상됩니다. 

다만, 단지 한가운데 낮은 야산인 왕재산이 떡하니 자리잡아 있습니다.

이 토지는 자연녹지지역이며 군유지기 때문에 재건축시 동배치에 불이익을 받을 수 있겠습니다.

 

특이사항으로는 현재 20평형대 호가 차이가 많이 나지 않습니다. 

매매하실때 대지지분이 넓은 평형으로 매매하시면 나쁘지 않은 수익이 예상됩니다. 

 

2) 철산주공 13단지 

 

13단지는 28~42평까지로 12단지에 비해서는 큰평수 위주로 지어졌습니다. 

그러나, 평형별 대지지분은 

13단지가 12단지에 비해 살짝 좁은편에 속합니다.

이 곳 32평을 33평으로 받으려면 동평형 12단지에 비해 높은

1.5억 ~2억 정도의 분담금이 예상됩니다. 

 

 

하지만, 땅의 모양이 좋다는 점과 초등학교인접등은 13단지의 장점입니다.  

술집등 상권이 12단지에 비해 어느정도 거리를 두고 떨어져 있다는 점도 장점입니다. 

입지적 미세한 장점, 하지만 조금 좁은 대지지분을 13단지의 특징으로 볼 수 있겠습니다. 

 

 

종합의견

광명의 두날개중 하나인 "철산동"
최고의 입지는 아니지만 
갭 4~5억이면 투자할 수 있으니 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

가성비 좋은 재건축 투자단지.

시기 좋게 들어가면 의외의 큰 기쁨을 줄 수 있을 단지입니다.