수도권) 구관이 명관, 벚꽃이 유명한 워커힐 아파트 분석
오늘 분석할 아파트는
광진구 산자락에 오랜기간 터줏대감 역할을 하고 있는 워커힐아파트입니다.
역사가 깊고, 평형구조등도 특이한 아파트여서 아파트에 대한 역사 및 특징 설명이 들어가고
분석하도록 하겠습니다.
<목차>
1. 워커힐 아파트 역사/특징
2. 워커힐 아파트 재건축은?
1. 워커힐 아파트 역사,특징 |
기본 정보부터 살펴보자면
광진구 <워커힐 아파트>
1. 세대수 : 576세대
2. 입주 : 1978년 (46년차)
3. 동/층수 : 14개동 , 11층
4. 용적률 : 108%
올해로 46년차 아파트로 노장임에도 아파트 외관 및 내관이 매우 튼튼합니다.
그 이유는, 워커힐 아파트가 준공당시 외국인들이 머무는 첫 아파트 시설
(세계사격선수권 아파트)로 사용되면서 정부에서 각별히 주의를 기울였기 때문입니다.
당시 워커힐 아파트는 4000만원~4800만원에 달하던 고가의 아파트였습니다.
은마아파트가 당시 33평형 2000만원초반 분양에 고가분양이라고 외면받던걸 생각하면
어마어마한 가격입니다.
마이카시대가 현실화 되기 전이던 70년대에도 파격적으로 주차댓수가 1.29대에 달했고
평형도 전평형 50평이상으로 구성되었습니다.
건축물은 당시 혁신적으로 시도되던 Y자 형태에 빌트인 에어컨이 시공되었습니다.
( 당시 르꼬르뷔제의 영향을 받은 한국토지공사는 Y자 형태와 넓은 동간거리를 확보하는 공원을 고급아파트에 채용했습니다.)
처음 시작부터 부자아파트였으며, 지금시세도 20억이상의 알려지지 않은 조용한 부자아파트입니다.
후문은 워커힐호텔과 연결되어있으며, 봄이되면 만개하는 벚꽃길로 아파트단지 전체가 유명합니다.
또한, 아차산 자락에 붙어 있어 남향으로 한강뷰가 조망가능합니다.
바로 옆 워커힐 호텔에서 바라보는 한강뷰는 국빈들을 맞이할때 사용되기도 하던 명품뷰입니다.
워커힐이 있는 방면은 한강이 굽이치는 모습이 뷰포인트로 꼽혀, 예로부터 명당으로 꼽히던 입지입니다.
학군은 수요층에 그리 중요하지 않은 단지고,
역세권 또한 수요층에 그리 중요하지 않은 단지입니다.
그저 워커힐 아파트 그 자체가 랜드마크입니다.
평균 매매가 28억의 50년차가 되가는 아파트단지.
사실상 태양이 지지 않는 단지.
모두가 꿈꾸는 하이엔드 아파트의 모습을
70년대부터 실현해 보여주는게 바로 워커힐이 아닐까 생각해봅니다.
2. 재건축 분석 |
워커힐 아파트는 용적률 108%에 평균 대지지분 58평이 넘는 어마어마한 단지입니다.
즉, 재건축 수익성이 엄청나다는 것이겠지요.
거의 1:1로 헌집주고 새집받으면서 돈까지 넘겨받기가 가능한게 워커힐입니다.
실제로 워커힐 77평 거주자가 재건축후 52평을 받는다면
재건축 추가수익은 13억이 넘습니다.
하지만, 이런 워커힐의 재건축을 어렵게 만드는 사유들이 있습니다.
1) 1단지 2필지
워커힐아파트는 하나의 단지이나 필지상으로는 1단지/2단지로 필지가 나뉘어져 있습니다. 또한 나뉜 필지에 따라 토지의 용도가 다릅니다. 2종일반주거지역으로 분류되어 있는 워커힐 1단지(광장동 145-8) 과 자연녹지지역으로 분류되어 있는 워커힐 2단지(광장동362)가 바로 그것입니다.
아주 특이한 사례입니다. 한단지 내에서 필지가 나뉜 것까지는 그런다 쳐도 용도지역까지 다르다니요.
아무튼 사실상 건축물을 올리기 힘든 자연녹지지역.. 에 우뚝 솟아있는 2단지는
사실상 재건축이 불가능하다고 여겨도 됩니다.
2단지 측은 서울시에 지속 요구했으나, 서울시도 중점경관관리구역이자 관광지가 되버린 아차산자락~워커힐 일대에는 강경하게 나오고 있습니다.
또한 워커힐 1단지 주민들 역시, 55평이상에 거주하시면서 차후 33평형등 중소평형이 들어오는 것에 대한 거부감이 큰편입니다. (소셜믹스를 기피하는 것이겠지요.)
그럼에도 불구하고, 현재의 용적률 그리고 아파트의 노후화를 생각하면 재건축은 미룰 수 없는 하나의 숙명이였습니다. 워커힐 아파트는 결국 통합재건축을 포기하고 1단지 (51,52,53동 배제)만 재건축 계획을 세워
2016년 정밀안전진단을 통과하고 2018년 계획안을 구체적으로 내놓게 됩니다.
건축계획은 지하3층, 지상 1~23층 규모의 11개동의 공동주택을 건설 할 예정이며 세대수는 기존 454세대에서 982세대로 약 45%를 일반분양할 예정이였습니다.
재건축후, 평면을 다양화하여 중형평형을 집어넣어 이익을 극대화하고
테라스등을 이용해 아차산이 가지는 자연적 이점을 살리는게 목적이였습니다.
하지만, 이런 계획은 예고치 않은 암초를 만나게 됩니다.
바로 서울시였습니다.
서울시는 사실상 수도/전기가 연결된 하나의 단지인 1,2단지를 통합하여 재건축하지 않으면
재건축 허가를 안내주겠다고 엄포했으며
동시에 2단지(51,52,53동)은 종상향 및 용적률 변경해주지 않습니다.
즉, 워커힐 입주자들에게 채찍만 때린것이지요.
결국, 1단지만의 재건축도 일단 물건너가게 되고
잠잠해지더니..
2023년 현재 다시한번 워커힐 재건축의 씨앗이 움트고 있습니다.
서울시의 규제가 약해지고, 주택공급의 욕구가 커지면서
워커힐일대에도 "지구단위계획"을 통한 종상향의 가능성이 보이기 시작한 것입니다.
실제로, 광진구에서는 열정을 가지고
지난 8월 워커힐 일대 지구단위계획 변경 용역을 의뢰했습니다.
앞으로, 어떻게 되냐에 따라 잠잠한 부촌 워커힐도
다시 한번 뜨거운 감자가 될 예정입니다.
또한 이같은 바람을 타고 지난 8월 2단지(51,52,53동)역시
정밀안전진단에 돌입했습니다.
이제, 2단지가 정밀안전진단만 통과한다면 통합재건축 및 종상향 압박은 커질겁니다.
물론 개인적인 생각이긴 하지만, 2단지 역시 형평성의 원리대로
결국에는 어느정도 층수와 용적률을 풀어줄 것으로 사료됩니다.
(개인적으로는 2단지는 하이엔드 주택 단지 느낌으로 시공해도 괜찮다 생각은 듭니다.
워커힐의 입지라면 아무리 비싸도 수요유치에는 문제가 없을테니까요.)
한남더힐, 하이엔드 브랜드가 들어온다면
혹은 그 이상의 단지가 될 수 있을 법도 한 워커힐.
과거, 현재, 그리고 미래가 모두 빛나길 바라봅니다.