수도권) 강남 일원동 저층 재건축 분석 (상록수,가람,한솔)
개포까지 전부 갈아엎어지고 있는 지금
강남에는 마지막 퍼즐조각이 있습니다.
금싸라기 강남땅에, 최상급 학군지와 교통, 의료
그리고 적절한 폐쇄성까지 완비한
일원본동 분석 들어가보겠습니다.
<목차>
1. 현황 및 입지 분석
2. 재건축 대지지분 및 분석
1. 현황 및 입지 분석 |
오늘 분석할 단지들은
일원동 한솔, 상록수, 가람, 청솔빌리지 까지입니다.
기본 입지만 봐도, 핫하게 떠오르는 신흥강남 주거지 개포/ SRT가 서는 수서역과 1정거장
대치까지 3호선으로 3정거장이면 가는 매우 좋은 입지입니다.
아파트 정보는 다음과 같습니다.
모두 30년을 넘어가고 있어, 재건축에는 문제가 없는 상황입니다.
현재 4개의 단지 모두 학군은 대모초-대왕중/중동중-중산고/중동고 라인으로
학구열이 매우 강한 지역입니다. 여아는 경기여고 배정입니다.
의치한 진학 실적 또한 강남안에서도 높은 숫자를 자랑합니다.
네 단지 모두 3호선 일원역과 매우가까우며 삼성서울병원을 배후로 하고 있어,
의사들의 주거수요를 잡기에도 좋습니다.
한적한 산속에 강남과 매우 연결성이 좋다는 점도 부촌이 형성되기에 적합한 요소를 지니고 있습니다.
학교가 많아, 아파트상가 및 역상권내에도 유해시설이 전혀 없습니다.
앞으로 중층으로 재건축된다면 고급주거지로 거듭날 가능성이 높아보입니다.
2. 재건축 및 수익 분석 |
현재 상록수와 가람은 예비안전진단을 통과했고, 정밀안전진단을 추진하고 있습니다.
다른 단지들도 안전진단을 신청중입니다.
안전진단이 마무리 되면 본격적으로 조합이 설립되고, 재건축이 시작된다고 보셔도 됩니다.
현재는 시작준비단계라고 봐도 되겠네요.
대지지분은 다음과 같습니다.
믿기 힘들 정도로 광활합니다.
보통 평균대지지분 15평이상이면 재건축 진행이 가능하다는 점을 생각해보면
20평대가 넘는 일원본동의 재건축은 사실상 환급받으면서 재건축도 가능해 보입니다.
단, 일원본동은 현재 여러 토지규제가 걸려있습니다.
먼저, 대공방어협조(비행안전6구역)으로 인해 "높이규제"가 있습니다.
이 부분은 구청 및 관계기관 확인 결과
80M까지 건축은 문제 없다는 판정입니다.
즉 , 중요한 부분은 아닙니다.
단,일원본동 3단지(청솔)제외는 모두 2종주거지역(서울시규제7층)이 걸려있습니다. (청솔은 1종에 3층입니다.)
재건축시 7층이상 올릴 수 없는 구역입니다. 2021년 당시 7층 규제가 풀렸음에도, 이곳은 중점경관관리지구로
7층 규제가 남아있습니다. 반드시 유의바랍니다.
즉, 현재의 규제하에서는
상록수/ 가람/ 한솔은 한남더힐이나 나인원한남 같은 주거형태로 재건축이 가능합니다.
그렇다면 이 지역 재건축은 투자가치가 없을까?
7층높이로 지어진 대표적인 고급주거지는 나인원 한남이 있습니다.
최고급 단지 + 철저한 보안 + 중심지입지지만 고요한 느낌.
지금 토지규제가 유지된다면 일원본동 5층 아파트들이 추구해야 할 방향은 나인원 한남과 같은
폐쇄성이 높은 고급 주거지입니다.
애매한 중층재건축이나, 층수만 낮은 재건축이 되어서는 안됩니다.
대모산을 끼고 있다는 장점을 살려 폐쇄적인 그들만의 주거단지를 만들어야 합니다.
명문 학군과 강남을 10분~15분에 주파하는 교통적 입지를 끼고 있는 일원동의 입지를 살린다면
지금의 가치를 뛰어넘는 좋은 재건축이 될것이라고 생각합니다.
만약 7층 재건축을 한다면, 분담금은 대지지분을 감안해도 3억이상입니다.
만약 14층으로 규제가 풀리고 주변과 맞게 일반분양시세를 받는다면
( 맞은편 데시앙포레를 감안하면 가능성있다)
분담금없이 오히려 평형 업그레이드나 돈을 받는 방식으로 투자가 가능할 것이라 예상됩니다.
부동산은 정해진 바가 없습니다.
맞은편 (구)강남데시앙포레가 자연녹지지역에 종상향때리고
14층까지 건설이 된마당에 일원본동을 안풀어줄 이유는 없다고 생각이 들기도 하기 때문입니다.
언제, 갑자기 10층대로 규제가 풀리거나 현행 다른 곳처럼 25층으로 규제가 풀릴수도 있다는 겁니다.
물론, 투자는 보수적으로 접근해야 겠지만 데시앙포레등 이미 대모산자락에 10층대 아파트가 많이 들어서 있다는 것을 고려한다면 청솔/한솔은 힘들지 몰라도 가람과 상록수는 중층 재건축 충분히 기대해 볼만 합니다.
" 강남 안의 비밀 정원 " |
이상
고요하지만, 규제변동에 따라 언제 폭발할지 모르는
강남의 비밀정원 일원본동 분석이였습니다.